マイホーム購入の流れ

マイホームを探し始めたけど何から手を付けていいか分からない。
購入するのはまだ先の話だから不動産会社に直接問合せして営業されたくない。
そんなあなたのために!

※当記事は探し始めて間もない方向けです。

マイホームを購入する上で「基本的な流れ」を説明します。
注意※土地・戸建・マンション・リフォームの有無でスケジュールが若干異なります。

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ステップ ① 物件の情報収集をしよう

最初のステップは物件の「情報収集」です。
みなさんネットで物件を探す時にはどこの会社のホームページを見ますか?
おそらくポータルサイトをご覧になる方が多いですよね。

不動産情報が見れる代表的なポータルサイト

・ヤフー不動産
・スーモ(SUUMO)
・ホームズ(HOME'S)
・アットホーム(at home)

売買で有名なサイトといえばこの4つ。この中で個人的におすすめなのがSUUMOですね。
理由は、不動産会社からすると掲載料が一番高いんです。そのため掲載する物件は、おススメのものしか載せません。更新頻度も高いです。お金がもったいないですからね。

実際にうちの会社で統計を取ると・・。
同じ物件を上記のポータルサイトに載せるとSUUMOからが最も反響がきます。
PV数も成約率も一番です。コンテンツも充実していて、スマホからも見やすい動線でサイト構成されています。

意外と掘り出し物が出てくるのはアットホームですね。
なぜなら賃貸メインの会社が売買物件を取り扱う場合、アットホームに掲載することが多いからです。賃貸の会社さんはほぼアットホームに加盟してます。

不動産ポータルサイトの最大のメリットは物件数が豊富なこと。
同じ物件を複数の会社が掲載してるので、疎ましく思うことがありますが情報収集するには最適です。

ステップ ② 実際に物件を見てみよう

実際に物件を見て比較材料を積み上げることがとても大切です。

マイホーム|対象となる物件種別

土地(ハウスメーカー、工務店を決めて注文住宅を建てる)
建築条件付き売地(建築会社があらかじめ指定されている。)
新築戸建
中古戸建
新築マンション
中古マンション

まずは家族で新築マンションのモデルルームに行ってみてはいかがでしょうか。ターミナル駅のどこかではやってるので、出かけるついでに立ち寄ってみてください。

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主人がなかなか腰を上げてくれないんです・・。

ご主人をモデルルームにお連れしたところ一気にスイッチが入りました。
こんな効果もあります^^

いざ本格的に物件を探す際に、色々と見ておくと非常に役立ちます。
物件を見ていくうちに自然と知識も増えるのでまずは行動することです。

自宅の近くでも現地販売会をやっているでしょうし、注文住宅を建てたい方は展示場もあります。気になる物件があったら問合せをしましょう。

例えばマンションにしか住んだことがなければ戸建を見てイメージが変わるかもしれません。同じ平米数でも印象が変わります。マンションと戸建ではそれぞれメリット・デメリットがあるので実際に見て覚えるのが近道です。

ステップ ③ 資金計画を立てよう

ついつい後回しにしてしまいがちなのが「資金計画」です。
けど、マイホームを購入する上で最も重要!!
まずは物件購入時の諸費用と住宅ローンの基礎を学びましょう。

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不動産購入時の諸費用っていくらかかるの?

参考中古マンションの事例を用いて説明します。

≪物件概要≫
物件名:〇〇マンション 〇〇号室
物件価格:6,280万円
所在:文京区千駄木〇丁目
構造:鉄骨鉄筋コンクリート造14階建て/6階部分
交通:千代田線「千駄木」駅徒歩4分
築年:2000年築 総戸数:60戸
専有面積:74㎡ 間取:2SLDK
管理費:16,000円 修繕積立金:12,000円
売主:個人 
売却理由:転勤による住み替え
固都税:180,000円(年額)引渡日:2019年7月15日

≪購入条件≫
売買価格:6,280万円 リフォーム:予定なし
※個人間売買のため消費税はかかりません。
住宅ローン:利用 借入先:都市銀行
借入額:6,000万円 借入期間:35年 自己資金:1,000万円
金利タイプ:変動金利/元利均等方式/ボーナス併用なし
保証料:前払い(外枠方式)

こちらのケースの場合、諸費用(概算)は以下のようになります。

≪諸費用概算≫ ≪支払時期≫
●仲介手数料⇒仲介会社に支払う
計算式:売買価格(税抜)×3%+6万円+消費税
(※売買価格が400万円超の場合)
2,099,520円 決済時
 ●登記費用⇒司法書士に支払う
※所有権移転登記費用、抵当権設定費用、司法書士報酬費等含む。
750,000円 決済時
●契約印紙代(売買契約書に貼付)⇒自分で負担
※基本的には原本を保有する買主が負担。(売主は写しを保有)
※契約書を2部作成する際は売主は自分の分を負担します。
・1千万円を超え5千万円以下の場合(軽減税率後:1万円)
・5千万円を超え1億円以下の場合(軽減税率後:3万円)
・1億円を超え5億円以下の場合(軽減税率後:6万円)
30,000円 契約時
●火災保険料⇒保険会社に支払う
※保険期間10年、地震保険5年。
150,000円 基本
決済時
●住宅ローン保証料⇒銀行に支払う
※借入期間、銀行によって異なります。
※通常は決済時に借入額から差し引かれます。
計算式:20,620円×借入額/100万円=保証料
1,237,200円 決済時
●銀行融資事務手数料⇒銀行に支払う
※銀行によって異なります。
※通常は決済時に借入額から差し引かれます。
32,400円 決済時
●契約印紙代(金銭消費貸借契約に貼付)⇒自分で負担
※借入額または契約極度額
・1千万円を超え5千万円以下の場合(2万円)
・5千万円を超え1億円以下の場合(6万円)
20,000円 契約時
●固定資産税・都市計画税精算金⇒売主に支払う
※起算日を1月1日とし、売主と買主で日割り精算をします。
※翌年からは買主が全額支払うことになります。
計算式:180,000円×195日/365日=96,164円(売主分担額)
計算式:180,000円×170日/365日=83,836円(買主分担額)
83,836円 決済時
●管理費・修繕積立金精算金⇒売主に支払う
※引渡の前日までを売主、引渡日以降を買主の負担が一般的。
※引落しのタイミングによっては翌月分と合わせて精算します。
計算式:28,000円×14日/31日=12,645円(売主分担額)
計算式:28,000円×17日/31日=15,355円(買主分担額)+1か月分
43,355円 決済時
諸費用合計 4,446,311円
総額(物件価格+諸費用) 67,246,311円

中古物件で媒介業者を通して購入する場合、諸費用は7~8%前後となります。
※借入額や現金で購入する場合によっても変わりますのでご注意ください。

住宅ローンのシミュレーションをしてみよう

諸費用のイメージが掴めたら次は住宅ローンについてです。
最初にやるべきことは「自分がいくら借りれるのか?」「毎月いくら返済するのか?」をまず知ってください。
簡単にシミュレーションできる便利なサイトを紹介します。

◎住宅ローン借入可能額シミュレーション
(運営会社:価格.com)
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こちらのサイトでは自分の「年収」「毎月の返済額」から借入可能額購入可能額の目安を知ることができます。
また「住宅ローン比較ページ」にて、各金融機関のプランや金利が一覧で見れます。

◎住宅ローン控除シミュレーション
(運営会社:価格.com)
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住宅ローン控除の試算をすることも可能です。
まずは試算をして住宅ローンのイメージを掴みましょう。

ステップ ④ 希望条件を絞り込む

探し始めは新生活を想像して夢を膨らませる時期ですよね。
私も小さいころから不動産のチラシを見るのが好きで、有名人の豪邸とかテレビでやってたら必ず見てました。
「いつかこんなとこ住めたらいいな」と想像するだけでも楽しいものです。

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希望条件と実際の相場に大きなズレがないかチェック

さて、現実に戻りましょう。
なんとなくうちは〇〇〇〇万円くらいまでかな?という予算感が掴めましたでしょうか。その価格を基準にネットで物件を見てみましょう。
ポイントは自分の希望する条件と相場に大きなズレがないかチェックすることです。

例えばこんなケースの場合
↓ ↓ ↓ ↓ ↓

●お客様アンケート
38歳、会社員。(丸の内勤務:年収900万)
4人家族で子供は3歳と1歳。妻は育休中。
現在、文京区で賃貸住まい。(2LDK・55㎡・家賃18万)
【マイホーム購入の動機】
子供の成長に合わせて広い家に住み替えたい。家賃がもったいないから。来年、賃貸の更新があり妻も職場復帰する予定。先週、新築マンションのショールームに行き、より一層マイホームが欲しくなった。
◎希望条件
●勤務先にアクセスのよい場所(文京区、新宿区、中央区希望)
●基本はマンションで探してる(できれば新築、中古なら築10年以内)
●予算感は7,000万まで(物件価格)
●間取りは3LDK(70㎡以上)
◎資金計画
●自己資金は1000万用意
●住宅ローンを利用予定(どこの銀行かはまだ決めてない)
●親からの援助はない

こちらのお客様のケース。
エリアを重要視するのであれば、新築マンションはかなり無理があります。
築10年以内に区切ってしまうと中古マンションでも探すのに苦労するでしょう。
試しに上記条件で探してみてください。ほとんど出てこないと思います。

自分の希望する条件と相場にズレがある典型的な例です。
希望条件に妥協点を作らないといつまでたっても買えません。

住宅ローンについても不安があるようであれば、事前審査を行うべきです。
銀行によって条件や優遇幅が変わります。
奥様も復帰する予定であれば職種や収入にもよりますがペアローンとの比較もした方がよいでしょう。一つずつネットで調べるのが煩わしい場合は、不動産会社に相談するのが手っ取り早いです。

ステップ ⑤ 住環境を調べよう

希望するエリアに住んだことがあれば何となくイメージが湧くと思いますが、土地勘がない場合はネットで物件情報を見てもピンと来ませんよね。

「最寄駅」から探す方が多いと思うんですけど、実際は「町」ごとで相場も雰囲気も変わります。文京区は特にそうですね。

エリアを熟知してないと物件情報を見てもそれが自分にとっていい物件なのかどうか判断もつきませんよね。自分の住みたい街の雰囲気や相場を肌で感じてください。

◎文京区の住環境の調べ方

●文京区役所
(シビックセンター)
文京区のことをよく知らない方はまず区役所に行くことをお勧めします。2階の行政情報センターでは物件を探す際に役立つマップが手に入ります。
子育て世代の方は各窓口で保育園や小学校事情について相談するのもいいでしょう。25階の展望ラウンジでは文京区を見渡せます。レストランもあるのでお勧めですよ。
●文京区観光協会 イベントや観光名所を紹介。おススメの散歩コースも紹介しています。
文京区は23区の中でも20番目の大きさなので、名所を見ながらお散歩していただくと雰囲気が掴みやすいと思います。また文京区を周遊しているコミュニティバス(B-ぐる)も便利です。
●文京区おススメスポット
(トリップアドバイザー)
文京区の観光名所がランキング順で表示され口コミも見れて便利。
気になるスポットがあればぜひ遊びに行ってみてはいかがしょうか。
文京区は深夜までやっている飲食店はすくないですが、隠れた名店がたくさんあるのでグルメ情報もぜひチェックしてください。ランキング(文京区食べログ)を見る。

文京区に住みたいけど、あまりよく知らない!という方はこちらをご覧ください。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。
マイホーム探しの初期段階では購入計画・資金計画を立て、実際に物件を見て比較材料を積み上げることが大切です。
希望エリアの相場観、街の雰囲気、教育環境、住環境、建物、陽当り、利便性などを見て希望する条件に的外れな所はないか?を確認しましょう。

次のステップでは物件種別毎(土地・戸建・マンション)に解説します。
物件を見る際に注意すべきこと、購入から引渡しまでの流れ、諸費用や税金など詳細事項です。