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文京区のファミリー向け物件の中で「需要」に対して「供給」が最も少ないエリア。
それが誠之小学校区です。

希少性が高く「資産価値」が落ちづらい場所として知られ、近年の不動産市況が価格上昇を更に後押し、売り手が有利な市場となっています。

最近もこんなことがありました。
賃貸の話
・オーナー様から2LDKの戸建(借家)を預かり、賃貸募集したら問い合わせが殺到!あまりに数が多かったため相談し、賃料を上げて再募集。それでも問い合わせが絶えなかった。 
売買の話
・4LDKの新築戸建(売買)をネットで掲載したら、アクセス数・問い合わせ数が他の物件と比較すると桁が違った。
売却の話
・5年前に購入してくれたお客様から売却相談。査定して、およその売却可能額を伝えたところ・・。購入価格よりも高く売れる可能性が高いため、「住宅ローンの支払いが貯金代わり」になっていたことに喜んでくれた。

「いつ、どんな条件、どんな場所」で購入したのか?
その時の不動産市況は?景気は?需要と供給のバランスは?様々な要素で不動産価格は推移します。

買った価格より高く売れた!
すべての物件に当てはまるものではないし、建物は減価償却されて「価値」は下がるもの。
買った価格と同じくらいで売れたら「超ラッキー」タイミングが良かったんだと思ってほしい。
未来の相場は誰にも分りません。

ですが・・・。

seishiimage5-640x409 文京区で1位2位を争う「誠之小学校」人気の秘密に迫る!

完成イメージ

現在、改築工事中の誠之小学校が新校舎になった場合。
(※2023年にすべての工事工程が完了する予定。)

入学希望者が更に増え、学区域の物件に人気が集中し、誠之小学校区域の物件の価値が更に高くなるのでは?と思ってる人は多いですよね!私もそう思います。

マイホームはもちろん、投資用としてもこのエリアで不動産を買うことは「出口戦略」を考えた際、有利に働いてくれる可能性が高いと言えるでしょう。

※本記事は誠之小学校区の不動産の個人的見解です。
学校自体の優劣を判断するためのものではありません。

ご存知ない方も多いと思いますので、いったい「誠之小学校」ってどんなところ?なぜ人気なの?最新の工事状況は?最新の相場動向についてお伝えします。長くなりますので、目次を見て気になるとこだけ選択してご覧ください。

1.文京区立誠之小学校はこんなとこ

「せいの」と間違う方が多いですが、「せいし」が正しいです。
開校144年目、20学級、児童数682名、教職員70数名の公立小学校です。
(※文京区では3番目に児童数が多い|2019年5月1日現在)

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改築工事前

概要

1875年(明治8年)、文京区内では3番目の小学校として備後福山藩丸山中屋敷(江戸の藩邸)に設立された。当時の学校名称は、「第一大學區第四中學區第十三番公立小學誠之學校」であった。(後に東京市立誠之小学校)

これは、儒教の書「中庸」の「誠者天之道也、誠之者人之道也」(誠は天の道なり、これを誠にするは人の道なり)という一節から名づけられたもので、現在も「誠之人道」を校是としており、これは本校の礎とも言える福山藩校の誠之館と共通であり、またこの名前は誠之館開設者で当時の福山藩主で幕府老中筆頭であった阿部正弘と親交の深かった水戸藩主徳川斉昭の命名による。

本校には戦前より都下の有力者の子弟が学区を超えて集まり、その多くが一高→帝大コースを歩んだ。学区の西片に居を構えることそのものが日本を代表する最高の「エスタブリッシュメント」であったことから、選抜試験を施さない公立小学校でありながら都内有数の名門小学校として知られ、帝大教授の子弟や貴族院議員の係累、子爵の末裔まで、およそ日本の上流階級が好んで集った。現在でも、番町小・青南小・麹町小・白金小などと共に小学校の名門として知られ、そのうち番町、麹町と共に小学校「御三家」と呼ばれてきた。

現在では英語教育にも力を入れ、1年生から英語の授業がある。学力向上フロンティアスクールに指定されている。

場所(文京区西片2-14-6)

児童数(2019年5月1日現在)

1年生 2年生 3年生 4年生 5年生 6年生
人数 学級数 人数 学級数 人数 学級数 人数 学級数 人数 学級数 人数 学級数
119 4 119 4 110 3 108 3 115 3 111 3

ちなみに文京区で最も児童数が多いのは「窪町小学校」798人。次いで「千駄木小学校」697人。
※調査元:文京区役所ホームページ|小学校児童数より

通学区域

町丁目 備考
白山1丁目

3、4
9、10
15
23 1、14~16、19
24~28
29 2~5、10、11
32 10 一部、指ケ谷小
11~13
本郷6丁目
西片1丁目 1~15
17、20
西片2丁目
向丘1丁目 1~7
8 5、7、8
12~20
向丘2丁目 1~10
11 1、3、5
13 13~21

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2.誠之小学校はなぜこんなに人気があるのか?

子育て世代の親御さんに人気の理由は?

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「学校自体は何ら特別なものはなく、どこにでもある普通の公立の小学校ですよ。」

誠之に通わせる親御さんが言う。

クラスの半数以上が塾通い。友達に影響を受けて自然と勉強する習慣が身につく。
でもこれって文京区の小学校ではどこも同じじゃないか??
※私立中学受験率は毎年区内でトップクラス

ではなぜ人気なのか?

子供にいい教育を受けさせてあげたい!そう強く思う親御さんに好まれるのが文京区。
住んだことがなければ誰かに訊く。そして、ネットで調べる。

すると・・あることに気づくのです。

「国立が落ちても窪町がある。誠之に行ければ六中でもいい。」

昔は知る人ぞ知る街だったのが、今では全国区になった文京区。
「住みやすさ」「治安の良さ」「利便性」「私立中学受験率」「公立でもレベルが高い」等々、出るわ出るわ文京区推しの記事や行政ランキング。

そして小学校を調べると、窪町と誠之の人気が頭一つ抜けているのがわかります。

暮らしやすいのは窪町小がある茗荷谷。物件の数も多い。国立を受験する選択肢もある。
けど、都心で働く共働き世帯に好まれるのは誠之小だ。

世帯年収が1,000万としよう。
窪町小エリアよりも誠之小エリアの方が相場が安い。
受験は中学からと考えるが、子供に無理はさせたくないし、選択肢を広げてあげたい。
六中は文京区で最も人気がある公立中学校。

子供が独立してから・・または定年後、売却して住み替えも考えている。
資産価値が落ちづらくて、需要に対して供給が最も足りてないところはどこか??

「誠之小学校区」だ。

だから冒頭で話した(「最近こんなことがあった」)ようなことが起きるのです。

文京区立第六中学校はこんなとこ

誠之小の人気の背景には第六中学校の存在があります。

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文京区立第六中学校

 

分かりやすい指標が「都立日比谷高校」への進学実績。公立中学では毎年トップクラス。
(どこの学習塾に通っているのか?で見る方が説得力があるが・・。)

通りを挟んだ目の前に東大キャンパスがあり、現役大学生による「六中応援塾」もある。そりゃあ意識は高くなるし、親御さんも入学させたくなりますよね(^^;)

誠之小→第六中→日比谷高校→東京大学。公立の王道はこれからも続く。
日比谷高校の進学実績はこちら(2019年度大学別合格者)

概要

1947年に文京区立誠之小学校構内にて開校。開校当初から学区外からの越境入学者が比較的多い傾向にあり、誠之小→文京第六中→小石川高校(日比谷高校)→東京大学がエリートラインと言われることもあった。学校選択制導入後はさらに人気が高まっており、30以上の小学校から生徒が集まる。また、若林俊輔が在職していた1959年に英語科がパーマー賞を受賞している。その他にも、作曲家只野通泰が音楽科教諭として在職していたこともある。

学区撤廃後は日比谷高校への進学者が増えており、2007年度と2009年度には都内トップの7名の合格者を出した。東京大学と提携した授業を実施しているほか、「六中応援塾」と呼ばれる現役大学生による学習のサポートなどが行われている。最寄駅は東大前駅。

場所(文京区向丘1-2-15)

生徒数(2019年5月24日現在)

1年生 2年生 3年生 合計
人数 学級数 人数 学級数 人数 学級数 人数 学級数
107 3 107 3 107 3 327 9

文京区で最も多い生徒数です。
※調査元:文京区役所ホームページ|中学校生徒数より

通学区域

町丁目 備考
白山1丁目

3、4
9、10
15
23 1、14~16、19
24~28
29 2~5、10、11
32 10 一部、茗台中
11~13
33~37
本郷6丁目
西片1丁目 1~15
17、20
西片2丁目
向丘1丁目
向丘2丁目 1~13
14 1、2、4、9、10
15~19
20 14、16、17
23 1、17~20
24~30

文京区の中学校は「学校選択制度」です。
通学区域に居住していなくても第六中学校を希望することができます。(※抽選)
※文京区役所ホームページ(中学校選択制度の案内)参照

学校選択制度とは?
入学すべき区立小・中学校は、児童・生徒の住所地によって決められています。その住所地の範囲のことを「通学区域」といい、通学区域内にある学校のことを「指定校」といいます。学校選択制度とは、指定校以外の学校も希望することができるしくみのことです。文京区では、中学校において学校選択制度を実施しています。
選択できる中学校は?
通学区域内の中学校である指定校を含め、文京区立中学校の全10校が選択の対象となります。
通学区域内の中学校である指定校への入学を予定されている方は、指定校を希望校として意思表示していただくことになります。
希望者の状況によっては抽選となる場合があります。(抽選は12月中旬頃実施予定。抽選実施時点でお子さんが文京区に在住の場合のみ参加できます。また、通学区域内の中学校である指定校への入学を希望されている方は、抽選の対象とはなりません。)
抽選に当選しなかった場合は、当選しなかった方全員に、抽選結果に基づいて順番をつけて補欠登録を行い、2月中旬の補欠登録期間終了後に繰上げ当選の結果を決定します。
また、入学時までに区内で転居し、新住所地に基づき指定校が変更となる場合には、原則、その時点で選択可能な学校の中から改めて学校選択をしていただくこととなります。(就学通知書送付後の区内転居であっても同様です。)
なお、抽選実施後から補欠登録期間終了までの間に区内転居し、抽選対象校を通学区域外より希望することとなった場合には、補欠登録の後順位に登録することとなりますのでご注意ください。

2019年度新入学については、「第六中学校」「第九中学校」「茗台中学校」「音羽中学校」が抽選になりました。倍率が最も高かったのが「第六中学校」

学校名 受入可能人数 希望提出者数
第一中学校 105人 75人
第三中学校 105人 92人
第六中学校 105人 301人
第八中学校 70人 60人
第九中学校 105人 244人
第十中学校 105人 125人
文林中学校 105人 27人
茗台中学校 105人 232人
本郷台中学校 40人 131人
音羽中学校 105人 283人
【2019年度】受入可能人数と希望校調査票の最終提出状況
※希望校調査票を提出してない方は、通学区域の中学校を希望したものとして集計。
※希望校調査票提出者数の中には、国立・都立・私立中学の受験を予定している方を含む。

誠之小学校現在の改築状況は?

誠之小学校の改築に関するお知らせは文京区役所ホームページで確認できます。

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誠之小学校仮校舎

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誠之小学校改築工事中

動画で見る

誠之小学校区の相場について(売買)

「誠之小学区」で物件を探したいけど予算はいくら必要なの??と、気になる相場観について説明します。まずはエリア別の特徴をご覧ください。

エリア別の町の特徴について

西片
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第一種低層住居専用地域(第一種高度地区)の為、このエリアに商業施設はありません。
(※一定の条件をクリアすればコンビニの出店を可能とする法案を検討中)
生活するには少し不便です。最寄りの駅は南北線の「東大前」になりますが、文京区内にある駅のなかで最も買い物施設や飲食店が少ないです。
白山駅方面か春日方面に出る必要あり。ご年配の方は坂の上り下りはかなり厳しい。
土地から探す場合、3階建ての家を建築する際にはかなり制限を受ける。
例:土地が15坪だと延床70㎡くらいが限度(半地下等規制有)
夜は車通りもほとんどなく、窓を開けて寝ても気にならないくらい閑静な住宅街です。

向丘
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生活環境(駅近・買物施設・病院)は西片より優れている。
最寄り駅は白山、東大前、本駒込。
車が通行可能な土地は限られています。
第六中にも通いやすい。
古びた住宅が多く残されているので、今後も建て替えが頻繁に起こりそう。
お寺が多いため借地権の物件も多く出ます。
駒本小学校区か誠之小学校区で相場が2割程度変わります。

本郷6丁目
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準防火地域で3種高度エリアが大半なので、3階建ての家を建築するには最も適している。
半面、近隣には商業施設もあるため住宅地としての雰囲気は西片より落ちる。
また、本郷通り沿いには高いビルが建ち並んでいるため陽当たりを遮る。
距離はあるが、本郷3丁目駅も徒歩圏内。高台のためフラットで行ける。
東大がお散歩コースに!近隣に大型スーパーがないのがネック。

白山1丁目
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4つの地域の中で最も坪単価が安くなる。誠之小の崖下に位置。
そのため誠之小・第六中まではアップダウンがきつい。
向丘と同じく車が通行できる土地は限られ、セットバックしないと通行できない古家が数多くある。文京区独特の閑静な住宅地という雰囲気ではないが、利便性は最も優れている。
シビックセンターまでも徒歩15分ほど。
白山通りに出れば買い物施設が豊富にあるし、飲食店も多数ある。

2019年度の販売事例から見る相場

以下は、ファミリー向けの物件の相場です。(※文京住販調べ)

土地を探す場合

平均坪単価 約389万円

15坪だと、「5,835万円」。30坪だと「11,670万円」が目安です。
今年、一番安く売りに出たのが坪300万でした。道路条件が悪くセットバックしないと車が通行できない土地でした。一番高く売りに出たのが坪約500万。商業系の用途地域でした。

エリア別の特徴で書きましたが、相場が最も安いのは「白山1丁目」とセットバック未了の「向丘」の一部地域です。西片は20坪以下の土地が出ることは稀で、30坪以上であれば可能性が高く土地が大きければ大きいほど坪単価は下がります。

本郷6丁目は西片よりも建築制限が緩いため、土地が小さくてもそれなりの大きさの建物(3階建)が建築可能です。ですが、西片よりも坪単価は高くなる傾向が見れました。

※諸条件(道路幅・向き・地形・広さ等)によって変動するので、およそのイメージとして捉えてください。

中古マンションを探す場合

平米単価
築10年未満 約115万円
築10年以上30年未満 約95万円
築30年以上 約68万円

部屋の広さが70㎡で3LDKの中古マンションを探す場合の目安です。
築年数が10年未満の場合は「8,050万円」
築年数が10年以上30年未満の場合は「6,650万円」
築年数が30年以上の場合は「4,760万円」

※諸条件(立地条件・グレード・戸数・階数・間取り・広さ等)によって変動するので、およそのイメージとして捉えてください。

現在、販売中の物件で最も平米単価が高いのは?(約147万円)
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パークホームズ本郷東大前

現在、販売中の物件で最も平米単価が安いのは?(約51万円)
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マンションニュー本郷

直近3年間で最も販売された数が多いマンションは?
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シャトー文京

 

 

いかがでしたでしょうか?

文京区で最も人気がある誠之小学校区の物件。
このエリアでマイホーム購入を決意した場合、物件の情報をいち早くキャッチできるかがキーポイントです。

物件を決めてから資金計画(住宅ローンを組む場合は事前審査は必須)を立てているようではダメです。同じような条件で探している人が他にたくさんいます。

お子様の小学校入学に合わせて物件を探す方が多いですが、前倒しで探し始めることを強く勧めます。

この記事では基本的な特徴と相場の話をしました。
まずはご自身の希望条件と実勢相場に乖離がないか確認していただき、気になる物件をどんどん内覧して行きましょう。比較材料を積み上げ、無理のない資金計画を立て、いざ物件が出た時に即決できる準備が大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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