文京区の利便性・教育環境・住環境を不動産屋目線で紹介!

bunkyowardoffice1-min-300x200 文京区の利便性・教育環境・住環境を不動産屋目線で紹介!文京区と聞いて「後楽園」「東京ドーム」「東京大学」は思いつく人は多いけど、これといった特徴のない地味な印象を持たれる区。

確かに地味だ。私は学生時代も文京区に住んでいたが、区内を移動中に思わず立ち寄りたくなるようなオシャレなスポットは皆無で、夜になると人通りが少なく深夜営業しているお店もチェーン店系ばかり。

そもそも歓楽街がないし、オシャレな人が行き交う場所でもないので気取る必要がない。

「憧れの都会生活」を実現させるなら港区、渋谷区、目黒区であり、文京区は学生・独身者には刺激のない街である。

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けれど、社会人になり、結婚をし、子供が生まれ「仕事」「子育て」「住まい」に対する価値観が変化して行く中で、文京区が持つ魅力に徐々に引き寄せられていく。

「教育施設と公共施設の両方が充実する日本有数の豊かなエリア」

住んだ人にしかわからない。一度住んでしまうと離れたくなくなる文京区を、3つのカテゴリー(利便性、教育環境、住環境)にわけて不動産屋目線で紹介します。

文京区の利便性「注目は後楽園・春日駅前地区の再開発|文京ガーデン」

文京区の中心地といったら後楽園駅、春日駅前地区です。地下鉄4路線(丸ノ内線・南北線・大江戸線・三田線)が走り文京区役所(シビックセンター)、後楽園、東京ドーム、ラクーアと文京区を代表する商業施設が集中しています。
水道橋、飯田橋も徒歩圏内。文京区で最も便利な場所です。

そしてなんといっても注目なのが文京区役所北側道路(春日通り)向かいの再開発事業。「文京GARDEN」 工事完了予定は2020年3月〜2021年11月にかけて竣工。街区を南北に貫く緑豊かな広場空間を確保しながら、住宅棟・事務所棟・店舗が入る高層ビルが建築される。新たなシンボルとなるでしょう。

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文京区 春日・後楽園駅前地区市街地再開発 施設計画

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文京シビックセンター展望ラウンジより撮影(2017年4月)

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文京区シビックセンター展望ラウンジより撮影(2018年11月)

ますます便利になりそうな文京区ですが、最大の強みはどこへ行くにも便利だということ。特に都心3区(港区、千代田区、中央区)へのアクセスは抜群。JRの駅はありませんが、地下鉄網が張り巡らされているので区内全域で最寄り駅まで徒歩約10分圏内と利便性に優れます。

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文京区は共働きの世帯が多い。私もそうだし、問い合わせをいただくお客様のほとんどが共働きです。共働きで育児と仕事を両立させるのは本当に大変。だから「通勤時間に1時間以上かけたくない!」と職住近接を求める方が多いんですね。

文京区に住むデメリットは?

そんな便利な文京区ですが当然デメリットもあります。まずは表をご覧ください。

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調査元住民基本台帳による東京都の世帯と人口(2018年1月1日時点のデータ)

区名面積(k㎡)世帯数人口数人口密度
(1k㎡につき)
千代田区11.6634344612695255
中央区10.218913215682315360
港区20.3714389825363912452
新宿区18.2321652934229718787
文京区11.2911865421741919258
台東区10.1111615819613419400
墨田区13.7714798826889819528
江東区40.1626298851319712779
品川区22.8421557438762216971
目黒区14.6715459227678418867
大田区59.4638519372334111907
世田谷区58.0547316390010715506
渋谷区15.1113625922468014870
中野区15.5920175432868321083
杉並区34.0631792956448916573
豊島区13.0117767128711122068
北区20.6119325334803016886
荒川区10.2011420921464421126
板橋区32.2230318956171317434
練馬区48.0836572572847915151
足立区53.2534083868544712872
葛飾区34.8022981946042313231
江戸川区49.9033826369536613935
文京区の人口は、東京23区中19位ですが、人口密度は23区中6番目に高く、広さは23区中20番目と広くありません。住宅地が大半を占めるエリアです。

文京区に住むデメリットとしてよく挙げられるのが「買物施設」の少なさです。
確かにスーパーはイオン系(小型スーパー)が多く大型スーパーは少ない。
子供を連れて遊べる「アリオ」「ららぽーと」のようなショッピングモールはこの先もできないでしょう。
そもそも文教地区と指定されているので建築制限もあるし、地価も高いため複合娯楽施設は作れません。

戸建が建ち並ぶ住宅地はどこも買い物の利便性には悩まされると思いますが・・。
コンビニ・ドラッグストア・病院は数多くあるので割りきるしかありません。
必要であれば文京区周辺にはデパート、商業施設が豊富な駅がありますので足を延ばすしかないですね。

文京区で生活をするには、「電動自転車」が欠かせません。
文京区は坂が多く、名前の付いた坂道(115箇所)が23区で港区に次いで2番目に多いです。
お子様を同乗させるのであれば尚必須です。最近、文京区内の各駅に自転車置き場が増設されてます。駐車場は高いので移動手段は自転車が1番です。

文京区各駅の特徴と周辺スポットを紹介

調査元東京メトロ|2017年度各駅の乗降人員ランキング、東京都交通局|各駅乗降人員一覧

丸ノ内線後楽園駅
文京区を代表する商業施設が全て揃い最も人が集まるところ。水道橋、神楽坂も徒歩圏内。スーパー、薬局、ホームセンターも充実し飲食店も豊富。子育て世帯におススメなのが東京ドームシティ内にある「アソボーノ」。都内最大級の屋内型キッズ施設。大人も一緒に遊べます。疲れたら隣のフードコートでご飯食べながら休憩も☆文京区の中で最も利便性の良い駅だが家賃相場・地価も高い。

(2017年度1日平均乗降人員:105,720人)東京メトロ130駅中/37位

丸ノ内線茗荷谷駅
子育て真っ只中のファミリー世帯に最も人気がある。駅周辺には子供向けの学習塾や習い事施設が集まり、教育の森公園・小石川植物園・播磨坂さくら並木など緑が広がる上品な街。「小日向」「小石川」は都内でも屈指の高級住宅地。駅前には24時間営業のスーパーやTSUTAYA、飲食店も数多くあり文京区の中で最もバランスの取れた場所だ。またお茶の水女子大学、筑波大学付属、東京学芸大附属など有名な学校が密集しているため、遠方から子供の教育環境重視で物件を探しに来る人が多い。

(2017年度1日平均乗降人員:79,409人)東京メトロ130駅中/56位

丸ノ内線本郷三丁目駅
春日・後楽園地区に次いでメジャーなのが本郷三丁目。区内では数少ないオフィス街であり東京大学の最寄り駅だ。大通り沿いは洗練された街並みだが1本裏に入るとノスタルジックなお店が軒を連ねる。東京駅まで約3.4km、上野駅まで約1.9km、秋葉原まで約1.8kmと利便性が高く本郷台地の高台で住宅としても魅力的。唯一の難点は大型スーパーがないこと。飲食店は多数ある。大きい公園もないので東大キャンパスをお散歩コースにしてる人も多い。

(2017年度1日平均乗降人員:57,024人)東京メトロ130駅中/72位

丸ノ内線新大塚駅
生活する上で最低限のお店は揃っているが、駅前は特段魅力はない。他エリアと比較すると新大塚は相場が安い。文京区と豊島区の境目に位置しているため、池袋駅までは自転車で約10分。ちょっとしたお買い物なら大塚駅は徒歩圏内なのでアトレがおススメ。大塚公園は子供を遊ばせるには十分な広さ。東京に唯一残る都電(向原駅)も通っている。

(2017年度1日平均乗降人員:25,491人)東京メトロ130駅中/119位

千代田線千駄木駅
文京区の下町代表格。後楽園駅、本郷三丁目駅に次いで知名度・利便性が高い。人気の谷中銀座も徒歩圏内。買物に不便を感じることはないだろう。文豪が愛したこの地は沢山の神社仏閣や旧跡、古き良き建物・お店が点在している。週末は多くの観光客で賑わう。交通アクセスも抜群。大手町まで8分(千代田線)山手線西日暮里・日暮里も徒歩圏内。

(2017年度1日平均乗降人員:29,107人)東京メトロ130駅中/113位

千代田線根津駅
谷根千の一角。有名なのは根津神社でしょう。季節ごとに祭事が行われ国の重要文化財に指定されています。駅前にはスーパーがあり生活用品は揃う。また上野方面へはバスも出ているが自転車があると10分程で行ける。上野動物園がお散歩コースになんて贅沢もできる。台東区の人気エリア「谷中」「上野桜木」「池之端」も最寄り駅だ。

(2017年度1日平均乗降人員:28,598人)東京メトロ130駅中/114位

千代田線湯島駅
学問の神様として知られる菅原道真を祀っているため受験シーズンには多くの受験生が合格祈願に訪れる湯島天神。上野・御徒町までは目と鼻の先。利便性の高さは説明不要だろう。その半面、歓楽街のため飲み屋が多く、子供には悪影響という声も。地価が高くマンションの価格も文京区トップクラス。おまけに駐車場も高い。子育てが落ち着いた余裕のある世代が住むには楽しい街。

(2017年度1日平均乗降人員:35,880人)東京メトロ130駅中/103位

有楽町線護国寺駅
駅名の由来は「護国寺」が近隣にあるため。音羽通り沿いには講談社を筆頭に出版社が建ち並ぶ。そのため、飲食店は多数あるがランチ時はかなり混雑。和菓子の群林堂の行列はもはや日常風景。護国寺周辺はマンション、目白台は戸建が広がる住宅地だが徒歩圏内にスーパー、ドラッグストアなどのお店は少ない。自転車が必要。高速出入り口(首都高速道路5号池袋線)があるので、車は便利。池袋も近い。

(2017年度1日平均乗降人員:44,262人)東京メトロ130駅中/83位

有楽町線江戸川橋駅
神田川が流れ、江戸川公園が広がり椿山荘など文京区の中で最も華やかなお散歩コース。少し足を伸ばせば神楽坂・飯田橋にも出れる。駅地下通路にはスーパーがあり日用品も買える。地蔵通り商店街は休日特売をやってるので多くの人が訪れる。飲食店も多数あり利便性が高い。マンションが中心の街。戸建エリア(小日向・目白台)からは駅まで10分ちょっとはかかる。

(2017年度1日平均乗降人員:53,135人)東京メトロ130駅中/76位

都営三田線千石駅
駅前はコンビニ・ドラッグストア・ファミレスしかなく寂しい印象。徒歩圏内にグリーンコート(商業施設)、六義園、千石緑地などがある。緑が多い住宅地。保育園も多いため子育て世代に人気。巣鴨・駒込まで歩いて行けるが自転車があるとより一層快適に。区内で最も物件が出やすい。千川通り(千石2~3丁目)まで下ってしまうと最寄り駅まで文京区では最も離れるエリアになる。

(2017年04月~2018年03月度1日平均乗降人員:31,936人)都営三田線27駅中/15位

都営三田線白山駅
東洋大学があるため学生に好まれそうな飲食店が多い。本駒込駅までは目と鼻の先。町内会が活発的でお祭りが盛り上がる。スーパー・ドラッグストアも豊富なので住みやすくバランスの取れた街。文京あじさいまつりが有名。(白山神社)地名はよく「しろやま」と間違われる。

(2017年04月~2018年03月度1日平均乗降人員:51,263人)都営三田線27駅中/8位

都営三田線春日駅
文京区役所(シビックセンター)まで地下通路で直結。文京区を代表する商業施設が全て揃い最も人が集まる。後楽園駅まで目と鼻の先。スーパー、薬局、ホームセンターも充実し飲食店も豊富。今後、再開発「文京ガーデン」の影響で、文京区の中で最も地価が上がる可能性あり。

(2017年04月~2018年03月度1日平均乗降人員:68,823人)都営三田線27駅中/7位

南北線本駒込駅
東大前に次いで不便な駅だが、白山駅まで歩いてすぐなので日用品の買い物は問題ない。お寺が密集しているためお墓ビューや借地権の物件も多い。本駒込は本郷に次いで2番目に大きい住宅地。有名なのが本駒込6丁目で「大和郷」として知られ都内でも有数の高級住宅地。坪単価は400万を優に超える。

(2017年度1日平均乗降人員:23,338人)東京メトロ130駅中/123位

南北線東大前駅
文京区内で最も不便な駅。コンビニと飲食店がポツポツあるくらいでシャッター通りと言われる。利用するのは東京大学農学部学生と西片、向丘、本郷に住んでいる人がメインだろう。日用品の買い物は根津か春日方面に下るか、白山・本郷方面に行くしかない。坂があるため徒歩だときついのでこのエリアに住むには自転車が必須。都内でも有名な公立校、「誠之小学校」「第六中学校」がある。

(2017年度1日平均乗降人員:29,401人)東京メトロ130駅中/112位

「文の京」東京大学を中心に多くの学校が集まる文京区の教育環境は?

東京23区の私立中学進学率を調べました。文京区は何位??

まずはこちらの表をご覧ください。
調査元平成30年度公立学校統計調査報告書【公立学校卒業者(平成29年度)の進路状況調査編】

区名小学校卒業者私立中学進学者私立中学進学率私立中学校数
千代田区37514839.5%12
中央区86933638.7%1
港区1,18044337.5%12
新宿区1,30539530.3%6
文京区1,17249642.3%14
台東区1,03226725.9%1
墨田区1,53325016.3%2
江東区3,55889825.2%3
品川区1,70754131.7%6
目黒区1,41649735.1%6
大田区4,5791,07723.5%2
世田谷区5,4261,79833.1%20
渋谷区86327932.3%5
中野区1,39634824.9%5
杉並区3,06990229.4%9
豊島区1,25237530.0%9
北区1,87541722.2%10
荒川区1,34129221.8%2
板橋区3,54652714.9%5
練馬区5,18986016.6%4
足立区4,98766213.3%1
葛飾区3,25241412.7%3
江戸川区5,71460310.6%2

私立中学への進学率が東京23区で最も高い。全国市町村所得ランキングは7位。

東京23区の平均私立中学進学率は「22.6%」
文京区だけが40%を超えており、毎年進学率が23区中トップです。(※国立中学進学率もトップ)

私立がすべてではありませんが、この数字は教育熱心の親御さんが多いという証です。子供は友達に影響されるので、周りの子が塾に行ってたら行きたくなりますしね。

実際に文京区の小学校に通う親御さんに話しを聞くと、教育熱心の親が多くほとんどの子供が塾通い。教育費(習い事含む)が自ずと高くなり共働きじゃないとやっていけない!という話をよく聞きます。

教育にお金をかけられる余裕がある家庭が多いんでしょうね。
全国市区町村所得ランキングでも文京区は7位で約610万(2017年度総務省発表)

小学校は公立に進学させる予定の方が多いと思いますが・・。物件を探す時によく聞かれるのが「〇〇小学校って何クラスありますか?」都心の学校は児童数が少ないんですよね。

文京区も学年によっては1クラスしかなかったり、全クラス1クラスの学校もあります。
参考文京区立小学校児童数一覧(平成30年5月1日現在)

友達が多くできたり、いじめがあったときにクラス替えができるよう2クラス以上の学校を探す方が多いですが、反対に児童数が少ない方が先生の目が届きやすい。友達は習い事や塾でも作れるから気にしない!という意見の方もいます。

文京区で人気の公立小学校。人気の3S1Kとは?

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文京区立窪町小学校

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文京区立誠之小学校

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文京区立千駄木小学校

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文京区立昭和小学校

文京区の公立小学校重視で物件を探される方は「3S1K」でしょうか。
「文京区小学校」で検索すると情報がたくさん出てきます。

3S1Kって何?上の写真で紹介した文京区で人気の高い公立小学校の頭文字を取っています。

区外から文京区に引越を検討されている方から要望が多いです。
特に「窪町小学校」「誠之小学校」の人気は凄まじく、賃貸でも売買でも価格はトップクラス。

仮に予算に当てはまるとしても早い者勝ちで、遠方にお住まいの方は不利な状況です。そもそも物件数も少ないので根気強く探すか思い切って予算を上げるしかありません。

誠之小学校は昔、東大への登竜門(第六中学校⇒日比谷高校)でした。
文京区で最も教育施設が集まる茗荷谷エリアにある窪町小学校も根強い人気。

国立(お茶の水女子大学付属・筑波大学付属・東京学芸大学付属竹早)が落ちても窪町へという流れがあり、この2校は文京区の中でも最も教育熱心な親御さんが集まりますので、子供の自主性に任せて伸び伸び育てたいという方には向かないと思います。塾に行ってない子供を見つけるのが難しいと言われてます。

文京区の子育て事情についてはブログにも書いていますので、ぜひご参考にしてください。

文京区は親が「勉強しろ!」と言わなくても周りに影響されて自主的に勉強する環境が構築されてます。教育費は他のエリアと比較すると高くつくと思いますが、教育環境重視で探されている方にはおススメできる場所です。

相場から見る文京区の住環境について

マイホームを探す際、エリアはどこがいいかなぁと検討する時、ざっくり「どこが高くてどこが安いのか?」を知ることは重要ですよね。文京区の場合、相場を測る指標として2つのポイントがあります。

注意公示地価や路線価の比較ではなく、実勢相場に基づくものです。一つの目安としてご覧ください。

不忍通りの外側か内側かで相場が変わる?最も安いエリアは?

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第一に不忍通りの内か外か?」で相場が異なります。内側の方が全体的に相場が高くなり、外側の方が安くなります。該当するエリア(住所)は以下の通り。

根津二丁目 千駄木二丁目(一部)
千駄木三丁目(一部) 千駄木四丁目(一部)
本駒込四丁目(一部) 本駒込五丁目(一部)
千石三丁目 千石四丁目
大塚四丁目 大塚五丁目
大塚六丁目 目白台二丁目(一部)

山手線の駅に近づく方が、坪単価もマンションの平米単価も安くなります。利便性は上がるんですけどね。

本駒込6丁目(大和郷)は除きます。ここは別格です^^;
我々業者が「あれっ。これは安いな!」と思う物件はほぼこのエリアに該当します。個人的に最も相場が安いと思うエリアは「大塚六丁目」です。池袋に近くて便利なんですが・・。

文京区に住みたいけど、予算が問題!という方はぜひ参考にしてください。

文京区の地形、地盤、高低差について

次に台地(高台)か低地か?で相場が異なるのですが、東京の地形は「京浜東北線」を指標にすると分りやすいです。西側が台地で、東側が低地となっています。これはご存知の方が多いですかね。

実際に電車に乗って比較すると高低差があるのを確認できます。文京区は西側(京浜東北線)の台地に位置しているため、東京低地や湾岸エリア(埋立地)よりも地盤は強く、液状化の可能性が低い地域と指定されています。東京の暴れ川こと「荒川」の洪水浸水想定区域にも入っていません。

武蔵野台地の東縁部にあたり、こう配の急な坂と崖と、江戸川(神田川)や千川・藍染川(ともに現在暗渠)などにつくられた低地の部分、また関口台、小日向台、小石川台、白山台、本郷台の5つの台地に分かれ、台地と坂、台地にかこまれた幾つかの谷から成り立っています。面積は11.29平方キロメートル(23区中20番目の大きさ)周囲は約21Km。

 

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区内で高低差がかなりあります。ではどれだけ差があるのか?というと。
調査元Web地図 - 国土地理院

場所標高(メートル)調査ポイント
千代田線湯島駅4.4文京区湯島3-25
上野恩賜公園17.3台東区上野公園5-20
千代田線根津駅5.5文京区根津1-1
千代田線千駄木駅6.3文京区千駄木3-34
六義園26.8文京区本駒込6-16-3
三田線千石駅22.8文京区千石1-29
文京区役所6.8文京区春日1-16-21
誠之小学校21.1文京区西片2-14-6
東京大学赤門前23.7文京区本郷7-3
丸ノ内線茗荷谷駅26.7文京区小日向4-6-15
有楽町線護国寺駅13.4文京区音羽2-5
有楽町線江戸川橋駅4.9文京区関口1-21-10

文京区内でかなり高低差があるのが分りますよね。これを単純に相場に当てはめると住居系の用途地域は台地(高台)か低地かで坪単価が変わります。高台の方が高くなります。(※道路事情も影響します。)

商業系、工業系の用途地域に建つマンションの場合は利便性が高く収益(人がより集まる地域)が見込めるかで評価されるので文京区では「湯島」「本郷」「後楽園」「茗荷谷」エリアの物件が最も高くなります。

駅から10分前後の場所は安くなります。場所的に穴場なところは千川通り沿い。低地で駅からも遠くなるので、主要エリアと比較すると相場が安いです。

狭い文京区ですが、エリアによって街の雰囲気が異なり少し歩くだけで相場が変わってきます。街の雰囲気については文京区の真ん中を走る白山通りの東側は下町の雰囲気が残り、西側は都会的な雰囲気ですね。

区外にお住まいで、これから物件を探す!という方は実際に見て周ることをお勧めします。新しい発見があると思います。物件を見ながら文京区の相場を知りたい!という方はぜひお気軽にお問い合わせください。

ここまでざっと説明しましたが、ブログではより細かい情報も発信していきますのでご参考にしてください。
最後までお付き合いありがとうございました(__)