マイホームを探し始めの方は特に利用しますよね。
ＳＵＵＭＯ、ＨＯＭＥ'Ｓ、athomeなどのポータルサイト。私もよく見ます。
この記事の目次
ポータルサイトから見てわかる文京区新築戸建のデータ
下図をご覧ください。
これはＳＵＵＭＯの東京都の「新築戸建を探す」から23区を選択した際に表示されるページです。
「文京区」を見てください。37件です。
他エリアと比較してどうでしょう。
23区東部、南部、西部、北部と比べると「都心部」は数が圧倒的に少ないですよね。
そもそも住宅地が他エリアに比べて少ない！という大前提がありますが、「都心エリア」に新築戸建｜建売住宅が少ない裏事情があるのです。
※以下、管理人の経験に基づく話なのでご参考までに。
「都心部エリア」に掲載されている新築戸建の主な５つの特徴
①旗竿地
| 文京区の相場では5,000万円台（旗竿地：土地・建物代含む）の場合は需要が多く見込まれるため、「建築条件付き売地」又は「土地売り」で物件の企画をするケースが多いです。 6,000万円以上（旗竿地：土地・建物代含む）の場合には建売住宅にするケースが多いです。 要するに完成物件を見てもらった方が成約になる確率が高いから。なのでとっとと建てちゃおうということです。 特に旗竿地（更地）の場合はイメージがしづらいです。 利点としては土地の価格が安くなるため、同じ価格でマンションと比較すると新築、車庫付、部屋も広くなるなどメリットが生まれます。 |
②借地権
| そもそも借地権の場合は建物とセットで売るため企画上、物件種別は新築戸建になります。 最大の利点は旗竿地同様、「価格」です。所有権の物件と比較すると3割くらい安くなります。 場所と諸条件がよければ完成前でも売れます。昔と違い銀行も普通に融資してくれます。 地代は文京区の場合、坪1,000円/月以上。どうしても文京区がよくて、でも予算は上げられない！4LDKがいい！という方は借地権もいいのでは。 当然、メリット・デメリットがありますのでよく勉強しましょう。 文京区では千駄木、向丘、小石川は借地権の物件が出やすいですね。 |
③土地が15坪以下の狭小地・車通行不可の土地
| 実は10坪～15坪の狭小地は都心部では頻繁に取引されています。 ただお客様からすると、この大きさではなかなか建物が完成しないとイメージができないんですよね。 人は更地の方がより小さく見えます。同じような大きさの完成物件が他にいくつもあって比較検討できるなら良いのですが・・・。 ご実家の両親からその土地の大きさでほんとに家が建つのか？って電話が来たこともあります。 なので、建物に工夫を凝らし完成した物件を売るほうが双方にとって都合がよいのです。 車通行不可の土地については、5,000万円台（土地・建物含む）はかなり需要があるので中古になっても値崩れしづらい。 場所によっては１～２日で完売となる現場もある。しかし6,000万円（土地・建物含む）以上で車庫無しになるとおススメできないですね。よっぽど場所がよければ別ですが・・・。 |
④大通り沿いの土地
| これはしょうがないですね。基本的には完成しないと売れないでしょう。 陽当たり、実際の車の騒音を確認してから・・という考えになりますからね。 更地の状態で決断するのは難しいと思います。 住宅地とは違い土地が小さくても、よりボリュームのある建物が建築できるメリットや耐火構造にすることにより、耐震性や防音をアピールして売りに出すことが多いです。 |
⑤相場より明らかに価格が高い
| これは戸建に限らず、当然相場よりも高ければ売れ残る。 売出し当時は建築条件付で売出したが、そもそもの価格が相場よりも高く時間が経過し売れ残り、建売に企画変更したケース。 あとは残り１区画となり、この区画は建売にしよう！という場合もあり。 タイミングによっては業者が在庫処理で大幅値引きをし、その途端すぐ完売になるケースもあり。 |
上記５つの特徴から見えてくるもの
簡単にいうと「建てないと売りづらい物件」ということ！！
「売れない物件」というと、語弊があるので説明します。
例えば、マンションでいうと新築なら青田売りがありますよね。
モデルルームが用意され来場すると、一気にテンションが上がる。綺麗な写真付のパンフレット。
部屋には豪華な家具が用意されイメージがしやすい。極め付けはシアタールーム。
完成したマンションがＣＧで再現され新生活での妄想が膨らみます。
しかし、いざ完成するとイメージと違った！というのはよくあること。
その点、中古マンションの場合はお客様の判断もしやすいですよね。
特に居住中の物件を見ればモデルルームとは違いリアルな日常生活が垣間見れます。
空室の方が遠慮なく隅々まで見れるのでいい！という方もいますが。
一方、戸建はどうでしょうか？
建築途中の物件。そしてまだ更地の状態。既存建物の解体前だったら。
全くイメージできませんよね。この状態で購入の決断はなかなかできないと思います。
お客様側からするとすでに完成した建物を直接見て判断する！というのが一番のポイントなんです。
都心部で完成済みの新築戸建が少ない理由
このエリアでは需要に対して供給が常に足りてません。
新築戸建の企画で販売しても完成する前にほとんどが売れてしまいます。
建築条件付き売地ならば既存建物の解体前でも売れます。
売れ残る（建物が完成するまで売れてなかった）のは上の5つの特徴に当てはまる物件です。
要は建物より立地（場所）で勝負できるということです。
よって、土地売り、建築条件付き売地の物件が増える。
業者にとってもこちらの企画の方が資金計画が立てやすい。
戸建を探し始めてしばらく経つ方は気づいてると思います。
ほとんどが完成前に売れてる！とうことを。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
完成物件を販売する方がお客様側からすると決断しやすくなり・・業者側からすると売りやすくなるのです。
ということは、土地売りor建築条件付き売地を購入したお客様は完成した後、中古として売りに出すと購入価格より高く売れる可能性もあるわけです。
現実に今販売している中古戸建は購入価格よりも高く売りに出されるケースがほとんど。
文京区に建売住宅が少ないのは、そもそも建てなくても売れるくらいの人気エリアだからということ。
あなたが「いいな！」と思った物件には必ずライバルがいるということを頭に入れ、早めの行動をすることをおススメします。
