2023年文京区中古マンション市場の振り返りと分析

こんにちは、春日です。

今月からHARUMI FLAGの引き渡しが始まり、私のタイムラインは圧倒的なスケール感と開放的な景観によって彩られ、都市の新たな風景が描かれているのを見て羨ましく思いました。

文京区では昨年末に「東京ドーム跡地に高層マンション群を建設へ」というネットニュースが出て話題になりましたね。

さて、今回は2023年の文京区中古マンション市場を振り返り、2024年に文京区で購入を考える方に少しでも役立つ情報がお届けできたらと思います。

動画版はこちら

こちらの目次に沿って進めていきます。

①不動産相場の大転換

2020年から2023年にかけて、不動産市場は大きく変動しました。

きっかけは？

2020年4月7日、新型コロナウイルスの影響で初の緊急事態宣言が発令されたことにより、不動産業界は大きな衝撃を受けました。

この影響で、東京の中古マンション市場は急速に縮小し、特に成約数の顕著な減少が見られました。

参考資料：東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」

当時、多くの人はこの状況が不動産価格の下落を引き起こすと予測。ところが、緊急事態宣言の解除を受け、意外にもマンション価格は逆に急騰したのです。

具体的には、2020年1月の平均成約平米単価が74.82万円だったのに対し、2023年12月には98.60万円へと大幅に上昇しました。これは、2020年1月の価格を基準にすると、上昇率は約31%に達します。

文京区においても、マンション価格の上昇は顕著なものでした。

これは文京区の成約事例をまとめたものですが、2020年の平均価格と比較すると2023年では約35%上がっています。

この現象は東京に限った話ではありません。

これらの数値は全体の平均値であり、平均築年数が20年程度の物件のデータです。

都心エリアや条件の良い物件では価格上昇がさらに顕著で、コロナウイルス発生前の市況とは全く異なる状況になっています。

この上昇の背景には、さまざまな要因が絡み合っています。

こういった要因が複合的に作用し、コロナウイルス影響下での不動産市場は大きな変動を見せたわけです。

②2023年文京区中古マンション市況の振り返り

それでは、2023年における文京区の中古マンション市場全体の動きを見ていきましょう。

売出事例と成約事例を比較します。

取引総数は？

まずは市場の活発さを示す売出事例から。

2023年、文京区で新規で売りに出た中古マンションは全体で1,043件でした。

続いて成約事例。

2023年に成約になった中古マンションは全体で1,069件でした。

成約坪単価に焦点を当ててみると、1月から12月にかけて全体的に価格上昇の傾向が見られますが、月ごとに価格の変動が大きくなっています。

この変動は、近隣の平均相場を大きく上回る価格で取引された一部の物件が影響していると考えられます。

平均価格は？

全体の結果を比較すると、専有面積や築年数はほぼ同じ条件であるにもかかわらず、売出価格と成約価格には差が生じています。

過去のデータに基づくと、売出物件の約70%は値下げを行い、平均値下げ率は7〜8%に収束する傾向にあります。

専有面積帯別の割合は？

全取引の半数は40㎡〜50㎡台の物件によって構成されています。

部屋のサイズが大きくなるにつれて価格も高くなり、比較的早く成約に至る傾向が読み取れます。これは、分譲市場においてはより広い部屋を求める需要が高いためです。

築年数別の割合は？

文京区に限らず、他のエリアでも同様に、物件の築年数が古くなるにつれて価格が安くなるのが一般的です。

築20年以内の物件を探す人が多いですが、特定のエリアを重視する場合、築年数に関しては柔軟な視点が求められます。

駅距離別割合は？

これは成約事例から集計してまとめました。

駅からの近さが物件価格の高さと市場需要の強さに直結していることが明らかです。

駅近物件の専有面積が小さくなるのは、その便利な立地条件に伴い、限られた土地を有効活用するために、コンパクトな住戸が多く設計されるからです。

駅から11〜15分の距離にある物件が全体のわずか3.3%にとどまるのは、交通の便が良い文京区ならではの特徴と言えるでしょう。

最も売りに出た数が多かったマンションは？

売り出し戸数が多かったマンションを20棟、ピックアップしました。

1位は文京区で最大規模を誇るパークコート文京小石川ザ タワーで16件でした。総戸数が571戸もあるので、市場には常に新しい物件が出てきます。

住戸数が多いほど、売りに出される物件の数は自然と多くなりますよね。（※東和ビルは建替計画が進んでいるため売出戸数が多い）

文京区で総戸数が多いマンションベスト10

一般的に、人気エリアに位置するマンションや、近隣に新築マンションが建設されたり、ライフスタイルの変化（特に築20年程度の物件）が予想されるタイミングで売り出し件数が増加する傾向があります。

これらのマンションは、不動産市場での活発な動きを示し、購入者にとって魅力的な選択肢となっています。

最も高値で取引されたマンションは？

2023年に文京区の中古マンション市場で、高値で取引されたマンションを20棟紹介します。このランキングは、成約件数が2件以上ある物件を対象にして、成約坪単価の高さに基づいて順位付けしています。

最も高値で取引されたのは、「パークコート文京小石川ザ タワー」です。

私のブログを見てくれてる方には説明は不要でしょう。

現在の坪単価は900万前後で取引され、周辺の市場価格を大きく押し上げる影響を与えています。

これらの物件は、文京区の高級マンション市場のトレンドを反映しており、エリア内の不動産価値の高さと、活発な市場動向を象徴しています。

文京区における2023年の成約事例1,069件を成約坪単価別に分けると、このような分布になります。

文京区の中古マンション市場では、坪500万円以上の高値で取引される物件が集中しているエリアがあります。

これは坪500万円以上で取引された150件を地図にマッピングしたものです。

こうしてみると、湯島、本郷、春日後楽園駅周辺、茗荷谷駅周辺、および誠之小学校区域に位置するマンションが特に高値で取引されていることがわかります。

これらのエリアには、高級ブランドマンションが密集しており、その立地の良さや高い居住価値が、不動産投資家や高所得者層に特に人気となっています。

③不動産価格の今後の動向は？

今後の不動産価格の動向は、次の要因により変動が激しいことが予想されます。

過去の相場を見ると「早く手を打っておくべきだった」という後悔が残りますが、現在の市況とインフレの状況を考えると、価格が大きく下落することは期待できません。

住み替えを検討する場合は、早めの行動をおすすめします。

2024年購入に向けた「実践的アドバイス」

STEP1「最新の市況データから相場感を掴む」

2023年の売出事例と成約事例を集計し、早見表を作成しました。

築年数別に分類し、専有面積帯ごとに取引件数と平均をまとめてます。

注目すべきは平均価格です。

過去のデータに基づくと、売出し物件の約70%は最初の価格から値下げされ、平均して7〜8%の値下げ率に収束する傾向があります。

そのため、予算を若干オーバーしている物件も、売出し開始から一定期間が経過すれば、値下げ交渉がうまくいく可能性があります。

希望条件に合わせて、この早見表を参考にしてください。

STEP2「売出情報を頻繁にチェックする」

ポータルサイトを頻繁にチェックするのが難しい場合は、私が運営するオープンチャットが便利です。

こちらでは、文京区の中古マンションに関する最新情報を一覧で提供しています。

新規売出、価格改定、成約情報など、市場の動向を網羅的にカバーしているので、時間を節約しながら効率的に情報収集ができます。

オープンチャットの詳細や参加方法はこちらの記事をご覧ください。

STEP3「文京区の特性とエリアの特徴を理解する」

地域ごとにマンションの価格帯・売出頻度・利便性も異なるため、自分のライフスタイルや将来計画に合ったエリアを選ぶことが不可欠です。

今回取り上げたデータは、文京区全体の傾向を示すものであり、限定的な範囲の情報です。他に特定のエリアや物件に関して詳しい情報をお求めの場合は、お気軽にご相談ください。

以上が、2023年の中古マンション市場の振り返りと今年購入を検討する方へ向けたアドバイスでした。

今回紹介した取引事例を参考に、自身のニーズや将来計画に合った選択をしていただければと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。