リビオシティ文京小石川とブリリアシティ西早稲田を比較してみた

こんにちは。春日です。

みなさん、文京区で盛り上がりを見せている「リビオシティ文京小石川」はもうチェックしましたか？

文京区最大級のマンションプロジェクトで、2024年2月22日に公式HPが公開されました。

まだ詳細を確認していなければ、私が制作した動画と合わせて見てもらえるとうれしいです。

 

今回のブログでは、動画でお届けした内容とは一味違う角度からリビオシティ文京小石川の魅力に迫ります。

 

今から4年前、「山手線内側で、森と生きる。」というコンセプトのもと販売されたブリリアシティ西早稲田を覚えていますか？

 

価格は3LDK（約72㎡）で5千万円台の部屋もあったことから、当時多くの人が関心を寄せました。

私もモデルルームを訪れ、その後の現地見学ではその大規模なスケール感に深く感動しました。

実は、この2つマンションには、多くの共通点があります。

そこで、今回はリビオシティ文京小石川とブリリアシティ西早稲田を比較分析します。加えて、視聴者さんから頂いた質問に答えつつ、リビオシティ文京小石川の詳細について私なりの予想をしたいと思います。

２つのマンションの共通点

まずはこちらをご覧ください。

豊島区と文京区でエリアは違えど、共に大規模で70年の定期借地権を採用している点、準工業地域に位置し、長谷工コーポレーションが施工・設計を手がけるなど、多くの共通点を持っています。

これらの類似性は、両マンションが提供するライフスタイルや特徴を理解する上で、注目すべきポイントと言えるでしょう。

この先、リビオシティ文京小石川の具体的な仕様や設備が発表される際には、ブリリアシティ西早稲田と比較して類似する部分が多く見られることが予想されます。

 

Googleマップで見る

リビオシティ文京小石川（文京区小石川4-14）
ブリリアシティ西早稲田（豊島区高田1-18-6）

 

ブリリアシティ西早稲田の詳細情報はこちらのサイトからご覧ください。

プレスリリース東京建物｜「Brillia City 西早稲田」 
公式HPブリリアシティ西早稲田プレミアムサイト
SUUMO賃貸物件・中古物件情報

『ブリリアシティ西早稲田』は、山手線の内側ながら12,000m²を超える敷地面積を有する地上15階建て総戸数454戸の大規模レジデンスです。早稲田大学や学習院大学などの森が心地よい文教地区に位置し、大手町・池袋・新宿・渋谷など都心へのダイレクトアクセスが可能です。680m²超のインナーフォレストや、地域の交流拠点としても機能するコワーキングラウンジなど大規模マンションならではの充実した共用施設が用意されています。

山手線内側で、森と生きる

視聴者さんからの質問と個人的に気になること

販売開始が今年の10月上旬と聞いて、まだ先の話だと思うかもしれませんが、文京区で最大規模を誇るこのマンションプロジェクトに心躍らせるのは私だけではないはず。

価格や詳細について予想をするのは時期尚早かもしれませんが、この期待感やワクワクする気持ちは、今だからこそ楽しめる特別なものです。

視聴者さんから質問をいただいたので、ブリリアシティ西早稲田を参考に3つのポイントについて見解をまとめました。

予想価格は？

昨年、同じ質問をされた時には、標準的な70平米前後の3LDKは築10年の中古マンション価格と同じくらいになるのでは？と答えました。

坪550万前後（72㎡の場合→約11,979万）

それがどうでしょう？？

今から約半年後に発表されるリビオシティ文京小石川の正式価格。

まったくわからなくなりました💦

公式HPを見た印象だと、5棟構成で部屋によって日当たりや眺望が大きく異なるため、価格帯にも相当な幅が出ると思われます。

例えば7階建のB棟のこちらのお部屋
3LDK（65.65㎡）

 

駐車場に面し、目の前には同じく7階建てのC棟があるため、眺望や日当たりに不利な条件の部屋もありそうです。

ナロースパンでのオールリビングイン間取りは使い勝手に難があり、キッチン前は実質的な通路としての機能しか期待できません。

仮にこの部屋が約12,000万円（坪約604万円）で提供されるとしたら、個人的には所有権の中古物件の方が魅力的に思えます。

加えて、工事の遅延（杭抜き工事の影響で当初よりも半年間工期が伸びた）が価格設定にどのような影響を与えるかも懸念材料です。定期借地権であるため、価格には期待したいですが、市場の動向によっては価格が強気に設定される可能性もあります。

将来の価値をどう見るか？

ブリリアシティ西早稲田の成約事例と維持費を見てみましょう。

こちらの標準的なお部屋（ウエストコート8階）
3LDK（72.17㎡）

成約年月	2023年10月
新築時価格	6,790万円（坪約311万）
成約時価格	8,430万円（坪約386万）
管理費/月	21,580円
修繕積立金/月	5,760円
インターネット利用料/月	1,353円
町会費（任意）/月	200円
地代/月	7,733円
解体準備積立金/月	7,640円
管理費・その他費用合計/月	44,266円

オプション費用（かけてた場合）やその他諸費用を考えると、高値を追求して成約になったわけではなさそうですよね。

これは一つの事例に過ぎませんが、同地域の所有権のシティテラス目白の方が直近2年間で価格が上昇している傾向にあります。

とはいえ、新築時の価格でこの大規模マンションを購入できたことは大きなメリット。コロナウィルスの流行が不動産市場に大きな変化をもたらした今、4年前の価格での購入はなおさら価値があったことでしょう。

 

定期借地権マンションの再販価値については、リビオシティ文京小石川の場合は小日向2丁目のパークホームズ文京小日向ザレジデンス（定期借地権）の方が参考になると思います。

リビオシティ文京小石川の予定価格が分かったら、詳しく分析したいと思います。

全ては取得価格とその時の市場状況に左右されますが、注目度の高さから完成後数年は購入時よりも価値上昇をもたらす可能性があります。

しかし、リセール重視で検討するならば所有権の物件を選ぶべきでしょう。

ブリリアシティ西早稲田が販売されたのは2020年。

あれから4年が経ち、物価の上昇、施設の老朽化に伴うメンテナンスコストの増加、より良いサービス提供のための人件費上昇などで管理費も上がっています。

これに加え、定期借地権物件では地代や解体準備積立金などの特有の費用も発生し、総コストが増加します。

そのため、購入を検討する際はこれらの維持費用を含めた総コストを考慮し、将来性・居住満足度・周辺の中古物件と比較しながら慎重に判断する必要があります。

仕様・設備はどうなる？

タワマンに慣れた方々が「ディスポーザー」「内廊下」「各階ごみ置き場」を求めるのはよくわかります。

しかし、ここは文京区。この3つが揃ったマンションは限られています。

 

公式HPではまだ公開されていない設備・仕様ページ。

私も気になって色々と情報を調べると、SUUMO新築マンション紹介ページの間取り特徴項目に「ディスポーザー有」という表記を見つけました。

この規模でディズポーザーすらない低仕様だったらショックだったのでこれは一安心です。

また、間取り図でカップボードが標準設備として記載されていることから、追加費用なしで提供される見込みです。オプションで購入となると高額なので大変嬉しいポイントです。

 

ブリリアシティ西早稲田とリビオシティ文京小石川とでは、仕様や設備においても類似点が見られる可能性が高いです。そのため、ブリリアシティ西早稲田を参考（パンフレット情報）にして、リビオシティ文京小石川の今後の情報発表に期待しましょう。

KITCHEN・POWDER ROOM/BATH ROOM/TOILET

COMFORT・SAFETY

SECURITY・STRUCTURE

みなさんが望む仕様設備はなんでしょうか？

 

本記事は私の個人的な予測に過ぎませんが、公式発表前に想像を巡らせるのはとてもワクワクしますよね。価格が明らかになれば、現実に引き戻されるかもしれませんが、それもまた一興です。

今後も何か新しい情報が分かり次第、ブログや住まいるTVでも取り上げるのでよければご覧ください。

最後までお読みいただきありがとうございました。