本日は土地を購入した場合のリスクについて紹介します。
リスクと言ってもいろいろな事例がありますが、その中でも割と多いケースにもかかわらず一般的にはあまり知られていない内容を紹介したいと思います。
文京区で土地を探す際、古家付きで引き渡し条件が現況渡しになっている物件が多く存在します。このケースでは売主が個人の場合が大半です。
2020年4月の民法改正でこれまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」という名称に変更になりましたが、その違いや土地を購入するにあたっての「売主」「買主」がそれぞれ注意すべきポイントについて実例を交えて解説します。
この記事の目次
動画でも解説しています。
「契約不適合責任」とは何か？
売買契約や請負契約の履行において、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」場合に売主が責任を負い、買主が保護される制度が契約不適合責任です。
品質とは・・契約で予定していた商品の品質が基準を満たさなかった場合
数量とは・・購入した商品の数量が足りなかった場合
これを不動産売買に置き換えると、品質（土地あるいは建物に不具合があった場合）に関して、引き渡し後、契約の内容に適合しない場合には売主が買主に対して責任を負うことになります。
以前の「瑕疵担保責任」との大きな違いは買主から売主へ請求権の範囲が広くなったことです。
瑕疵担保責任の時は「隠れた瑕疵」が対象でしたが、契約不適合責任では「契約の内容に適合しない場合」が対象になりました。
不動産の売買で特に中古物件の場合は、設備に関するものも責任対象となるため品質に関して不具合が出る可能性が高いですよね。そのため売主は物件の現状を細部まで把握し、不具合や故障箇所があればその内容を契約書に記載する必要があるわけです。
では、土地の売買（古家付き土地）における「契約不適合責任」について少し掘り下げたいと思います。
古家付き土地とは何か？
経済的な価値がほぼない古い住宅が建つ土地のことです。
解体して家屋の撤去を行うのは買主です。そのため売主は買主に古家の解体費用が掛かることを想定するので、更地よりも土地の価格を下げて販売していることが一般的です。
古家を再利用するのは買主の自由ですが、取引するのはあくまで土地が対象になるので、建物の設備や不具合に関しては契約不適合責任は負わないと契約書に明記されます。例えば雨漏りやシロアリ被害、配管設備不良、躯体木部の腐食など、古家の欠陥についての責任ですね。
地中埋設物を発見した場合
さて、ここからが重要です。
建物を解体する際、地面を掘るわけですが地中からコンクリートガラなど地中埋設物が出てくることは珍しくありません。
うちの会社で実際にあったケースを見てみましょう。
古家付きの土地の売買で、売主・買主はどちらも個人。
契約書では、契約不適合責任期間は引渡し完了日から3か月以内に通知を受けたものとなっています。
買主は古家を解体し、新しく家を建築することを計画。
契約前に解体費用の見積もりを取っています。
場所は都内で古家は築40年超の木造2階建て。隣家との距離は2m以上、道路幅員も4ｍ以上ある場所。建物の前にトラックを止めて作業することができます。解体するには良い条件で見積額約96万円でした。
地中からコンクリートがらを発見！追加費用発生！
土地の引き渡しを受けてから1か月後、解体工事が始まりました。
すると、解体業者から「ガラが出て追加費用がかかると・・。」連絡が来たのです。
かなり昔の建物の残骸だったようで、売主にも現場を確認してもらいました。
追加費用の請求は約35万！！
果たして、この35万の費用は誰が払うことになるのか？が問題になります。
当初の見積額は約96万。この費用は買主が払うことはわかりますよね。
買主がこの土地を購入した目的は新たに建物を建築すること。
地中から新たに建物を建築するにあたって支障がでるコンクリートガラが発見されたわけですから、これを撤去しないと買主の目的が達成できません。
よって、買主は売主に対して追加でかかった撤去費用35万は請求できるわけです。但し、引き渡しを受けてから3か月と契約書に明記されているわけですから請求できるのはこの期間までです。
このケースでは売主が個人の場合でしたが、売主が不動産会社の場合は責任期間を2年以上としなければなりません。また、個人間売買においては契約不適合責任を特約により免除することができます。この場合は原則的に売主は責任を負いません。
古家付き土地を購入する前に必ず確認すべきこと
もしこれからみなさんが「古家付の土地」を購入する場合には契約前に以下の点について必ず確認しましょう。
※個人なのか不動産会社なのか？
2.契約から引き渡しまでのスケジュール
※もし可能なら古家を内覧しておくことをお勧めします。また残置物の撤去についても確認しましょう。
3.土地の面積に差異はないか？
※昔と今では測量の技術が違うため面積に差異が生じている可能性があります。場所によってはセットバックが必要になるケースもありますし、仮測量・実測は買主・売主どちらがやるのか？確認しましょう。
4.解体費用の見積もり
※道路条件や隣家との距離、古家の構造・面積によって大きく変わります。
5.新築する家の工期
※解体から着工～完成までのスケジュールを確認しましょう。
今回は「コンクリートガラ」が出たきた話でしたが、中には「井戸」が出てきたり隣地につづくライフラインの配管だったり・・一般的な住宅地ではあり得る話です。
ちなみに井戸が出てきた場合は、すでに枯れていることが多いので埋めてガス抜きをして更にお祓いしたりします。
とまぁ「土地取引」といっても様々なケースが存在します。
売主が不動産会社であれば、事前にこうした問題になりそうな事は交通整理して、更地にすることを引渡条件として販売することが多いです。
買主側にとっては売主が不動産会社の方が安心です。売主が個人の場合には注意すべき点が多々あります。
みなさんへのアドバイスとしては、土地取引は専門性が非常に濃く、重要事項説明書や契約書の内容も日ごろ目にしない文言や専門的内容が多く難解です。そんな時に、信頼できる有識者やプロの不動産業者に頼ることは、安心への一番の近道となります。物件探しと並行して信頼できる住まい探しのパートナーを探すことも重要だと思います。
今日は簡単ではありましたが、土地取引における「契約不適合責任」について解説しました。
