【2022年最新】文京区中古マンション市場動向|成約事例から分析
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今、文京区で中古マンションを買うなら予算はいくら必要ですか?

こんにちは。春日です。
今回は視聴者さんから「エリア毎の相場を知りたい!」とリクエストをもらったので、動画で解説しました。

当ブログでは動画で紹介した表とグラフ、LINEオープンチャットの案内。そして、最近の市況について私がどう思っているのか?を簡単に書きたいと思います。誰かのお役に立てたら幸いです。

最近の市況についてどう思う?

現在販売中のファミリー向け文京区新築マンション

マンション名 所在地 最寄駅 総戸数 完成時期(予定)
シティテラス文京小石川 文京区小石川4-14-32 春日駅11分 120戸 2023年1月
パークホームズ文京小石川ヒルテラス 文京区小石川2-11-2 後楽園駅3分 130戸 2023年4月
パークホームズ本郷三丁目 文京区湯島2-12-5 御茶ノ水駅8分 52戸 2023年4月
オープンレジデンシア小石川ヒルズ 文京区小石川5-27-1 茗荷谷駅7分 30戸 2023年8月
プラウド文京千石スクエア 文京区千石1-19-10 千石駅2分 56戸 2023年11月
プラウド御茶ノ水 文京区湯島2-1-19 御茶ノ水駅6分 98戸 2024年2月
グランドメゾン目白坂テラス 文京区関口2-4-6 江戸川橋駅5分 43戸 2023年12月

先日、プラウド文京千石スクエアについては記事にしました。動画はこちら

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予定価格のレンジは坪470(低層不忍通り側)〜580万(高層住宅地側)と勝手ながら予想したのですが・・。大きく外す可能性が出てきました(・_・;

というのも、他の新築マンションのモデルルームに行った時に野村の営業から坪600万前後になるかも!?と聞いたからです。
(来週から始まるオンライン説明会で予定価格がわかるかも)

もし、千石で坪600万を超えるようなことがあれば新築への興味は薄れる。もう私の予算感ではついていけません>_<

今日の日経でこんな記事を見ました。
「今でも1.5億くらいまでならパワーカップルはついてきてくれる」
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新築マンションの高騰が止まらないのは、その価格でも買いたい人がいるからですよね。
特に希少性のある立地や大手デベロッパーが手がけるブランドマンションに人気が集中。

原材料費や人件費が上昇してるから!という理由だけではもはや説明がつかないです。

分譲マンションの予定価格ってどうやって決まるの?

マンション価格は土地代+建物代+販売経費+利益等で構成されていますが・・。

予定価格を決める会議では、一体どんな話がされているのか?興味ありますよね。

私はてっきり周辺相場の事例を調べたり、同エリアで販売中の他社の売出価格も考慮して決めてると思っていましたが・・違いました。

これは某大手デベロッパーの営業から聞いた話です。(※他社は違うかも)

最も重要視するのは物件エントリーする際にあなたが登録する「アンケート」だそうです。

・予算
・希望の間取り・広さ
・資金計画(年収・自己資金)

この3つの項目が特に重要!

例えば70㎡の部屋が10戸あり、最低でも7億(1戸あたり1億)で売りたいと思ったとします。

アンケート結果を見て、希望の間取りが70㎡で予算が1.2億の人が多かったらどうでしょうか?

予定価格は1.2億以上で出したくなりますよね。

つまりエントリー数が多く予算の高い人が集まる物件は、周辺相場より飛び抜けて高い価格になる可能性があるというわけです。中古の価格は無視!

皆さんもこんな経験ないですか?

エントリーしたけど、オンライン説明会の案内が来ない。モデルルームに呼ばれない。その理由はおそらく希望の間取りと資金計画が予算感にマッチしてないと思われたのでしょう(私も後回しにされてる物件がありますw

周辺相場はほぼ見てない!と言っていたので、近隣の条件に近いこのマンションがいくらだからと言っても新築マンションの値付けには関係ないということですよね。

人気エリアの新築マンションの供給数は以前と比べて減ってるわけですし、金利が上がらない限り価格が下がることはなさそうです。

中古マンションはどう?

成約事例を基に動画で解説しましたが、文京区もエリアや物件によって二極化が進んでいます。

平たく言うと、チャレンジ価格でも売れる物件と、売れ残って値下げせざるを得なくなる物件です(時間をかけてゆっくり売るケースもあるし、この価格でなければ売らない!というケースも有)

5年〜10年前と比較すれば全ての物件が上がっている!と言えますが、新築とは違いその地域を好んで探す人の予算感と大きくズレが生じたら動きは鈍くなりますよね。

大まかな特徴を挙げると・・

チャレンジ価格でも売れる物件の特徴
・3LDK以上
・築20年以内
・ブランドマンション
・ランドマークマンション
成約事例で値下げが目立った物件の特徴
・築30年以上
・40㎡〜50㎡台の単身者・DINKS向けのマンション
・リノベ再販物件
・周辺相場よりも突出して高い物件
・間取りが使いづらい
・部屋数を求める人が多いので60㎡台の1LDK、70㎡台の2LDKは人気がない

現在、文京区で中古マンションを探してる人にアドバイスです。

3LDKが最も需要があります。そして数が少ない。そのため周辺相場と比較して少々高い!と思っても予算に合うならGOすべきだと思います。時間をかけていたら他の人に先を越されます。

一方、1〜2LDKで探す場合はスピード感が落ちるので、じっくり検討することをおすすめします。

その物件がいつから売っているのか?新築時はいくらだったのか?売却理由?価格改定履歴を必ず確認しましょう。

個別にご相談いただけたら指値交渉のアドバイスや価格情報について情報提供します。

LINEオープンチャット再募集します

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オープンチャットって何?LINE公式ガイドをご覧ください

文京区の不動産に関心がある方を集めて「オープンチャット」をやっています。
100人限定で運営していましたが再募集します。

どんな内容を投稿しているのか?

・個人的に気になる新着物件情報
・内見動画
・アンケートの依頼
・成約事例
●例↓毎月更新してます。売出価格・成約価格・売出開始日・成約日も入れているので参考になると思います。

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参加者からの質問や要望が多いのは?

・この物件どう思いますか?
・過去の売出事例を教えて
・新築時の価格は?
・不動産取引についての疑問や悩み
気になる土地(解体お知らせ看板、更地など)を発見!これは売り物?

オープンチャットを始めた理由

今年の1月から始めました。きっかけは視聴者さんから「物件の紹介もしてほしい」と言われたからです。探し始めの頃はSUUMOを見ても「これが高いのか安いのか?」わからないし、検討する時には「何に注意すべきなのか?」色々と不安になりますよね。

自分がいいな!と思っても「他の人はどう評価するのか?」「どんな物件が売れ筋なのか?」情報収集したくなるものです。

そこで、Twitterやブログ・YouTubeでは特定の物件についてのコメントはしづらいので、オープンチャットを利用することにしたんです。他の方の意見や価値観に触れ情報交換できるのがチャットの魅力ですよね。

オープンチャットを通して私も勉強させてもらっています。

参加方法は?

参加希望の場合はTwitter経由でDMいただくかお問い合わせページからご連絡お願いします。
Twitterはこちら
お問い合わせはこちら

招待用のURLと参加コードをお送ります。
お名前はペンネームでOK。利用料も一切かかりません。ただし、条件があります。

住まいるTVチャンネル登録をしてくれた方限定です。

私のメインコンテンツなので応援してくれる方、視聴者さんに情報提供したいと思っています
※参加枠は200名のため不動産業者の方の参加はご遠慮ください。別で交流させてくださいm(_ _)m

オープンチャットでは文京区の不動産や地域情報について、皆さんと情報交換できたら嬉しく思います。
見る専門でもOK〜ご参加お待ちしてます(^ ^)

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動画で紹介した表とグラフ

最後に動画で紹介した表とグラフをここに貼って終わりたいと思います。
画像をダウンロードいただくか拡大してご覧ください。

成約事例を見た感想やこんなデータも見たい!というリクエストがあればコメント頂けると嬉しいです。
動画のご視聴ありがとうございました。

東京都中古マンション過去10年の推移

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出典:東日本不動産流通機構|月例マーケットウォッチ

東京都中古マンション在庫件数|前年同月比比較

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出典:東日本不動産流通機構|月例マーケットウォッチ

文京区中古マンション成約事例

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気になるマンションがあれば物件の条件に当てはめて比較してみてください。

期間:2022年1月〜5月
成約件数:246件
※専有面積40㎡以上でオーナーチェンジは除く
※リノベ再販、新築未入居は除く
※成約価格が不明の場合は売出価格(値下げ有の場合は改定後の価格)で集計

文京区中古マンション成約事例|駅別

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期間:2022年1月〜5月
成約件数:246件
※専有面積40㎡以上でオーナーチェンジは除く
※リノベ再販、新築未入居は除く
※成約価格が不明の場合は売出価格(値下げ有の場合は改定後の価格)で集計

文京区中古マンション成約事例|学区別

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期間:2022年1月〜5月
成約件数:246件
※専有面積40㎡以上でオーナーチェンジは除く
※リノベ再販、新築未入居は除く
※成約価格が不明の場合は売出価格(値下げ有の場合は改定後の価格)で集計

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