【2022年】住宅ローン固定金利と変動金利はどっちを選ぶ？

今回は初心者向けに「住宅ローンの金利タイプの選び方」について解説します。

最初に言っておきます。
私は「変動金利派」理由がこちら

私が変動金利を選ぶ理由
①低金利で借りて早く残債を減らしたい
②手取り収入に対する住居費の割合が30%以内
仮に金利が1%上がるとしてもその局面が訪れのが1年後なのか？10年後なのか？によって影響が違う。必要に応じて繰上返済できる余力があるなら変動でいい！という結論https://t.co/o9FHrXR2jV pic.twitter.com/RgcSKXFJJq

— 住まいるTV (@sumairuTV) January 14, 2022

最近、住宅関連のネットニュースを見ると、不動産価格高騰を巡る懸念からか「最悪のシナリオ」「誤算」「後悔」と題した記事や金利上昇のリスクについて不安を煽る内容のものが増えてますよね。

今年、自分が買ったマンションの引き渡しがあり・・スマホで色々検索してるので関連記事がたくさん表示されます。

住宅ローンについては「変動金利」と「固定金利」はどちらがいいのか？悩む人は多いと思います。

そんなわけで、私のケースに当てはめて住宅ローンの金利タイプに悩む方に少しでも参考になればと思いこんなトピックでお届けします。

動画版はこちら▼

約7割の人が変動金利を選ぶってホント？

現状、住宅ローンを利用する人の多くは「変動金利」を選んでいます。
理由はこちらの表をご覧ください。

例えば住宅ローンの借入額が5千万で35年ローン
変動金利と全期間固定金利の総支払額を比較してみましょう。

住信SBIネット銀行の場合変動金利は0.41%
35年間の支払利息額は約368万

りそな銀行の場合全期間固定金利は1.2%
35年間の支払利息額は約1,125万

その差額は757万 (*_*)

もちろん変動金利は将来的に上がる可能性があるわけですが、この差額を見ると変動金利を選びたくなりますよね。

住宅金融支援機構が公表している2021年4月「住宅ローン利用者調査」を見ると68.1%の人が「変動金利型」を選択しているそうです。

しかし、この中に変動金利のリスクを正しく理解している人がどれだけいるでしょうか？

こんな人は変動金利で借りるのはリスクが高い

もしこの動画を見てくれてるあなたが

こんなケースに該当するのなら「収入減」と「金利上昇」のダブルでリスクを背負うことになるわけですから予算を下げるなど慎重に検討するべきだと思います。

金利タイプには３種類ある

金利タイプには3種類あります。

①変動金利型
②固定金利期間選択型
③全期間固定型

この中で何がオススメか？は人によりますし、単純に「金利が低いから」という理由だけで決めるものではありません。収入、ライフプラン、リスクに対してどう向き合うか？性格にも影響するのでローンの特徴を踏まえて決める必要があります。

それぞれの金利タイプの特徴とどんな人に向くのか？見てみましょう。

変動金利型に向く人

最大のメリットは金利の低さ。この先も低金利が続くなら固定金利と比較した場合、総支払額はかなり安くできます。

しかし、もしこの先・・金利が上昇するようであれば金利負担分が増え支払額が増えてしまいます。なので収入に対して借入額が少なめで繰上げ返済をして短期間で完済させる予定の人に向いています。

変動金利のリスクについては「5年ルール」「125%ルール」「未払い利息」この3つは最低限覚えておきましょう。

変動金利3つのリスク

5年ルールとは？

返済期間中、金利が上がったり下がったりしても毎月の返済額は5年に1度しか見直さないルールのことです。
例えば元利均等方式で月々の返済額が10万円だとします。
内訳は元本返済分が8万円、利息分が2万円。

一般的に金利の見直しは6ヶ月毎。
もし仮に金利が上昇しても毎月の返済額は5年間変わりませんが元本分が7万円、利息分が3万円という形で支払いの内訳が変わります。

125%ルールとは？

では5年後はどうなるのか？というと金利が著しく上昇しても前回の支払額から125%以上は増えない！というルールです。

例えば前回の支払額が月に10万だとすると最大で12.5万が上限ということです。

未払い利息とは？

金利の上昇が激しいと毎月返済しても元金の減りが遅く利息分が返済額を上回り「未払利息」として翌月以降に繰り延べされます。支払日に未払利息や元金が残ってしまった場合は一括返済を求められます。

このように返済期間中は常に変動金利のリスクにさらされるので、「金利が上がると支払いができなくなるかもしれない・・」こんな不安を抱えながらの生活は嫌だ！精神的にも辛い！という方は固定金利の方が向いています。

固定金利期間選択型に向く人

期間選択型とは5年や10年などの一定期間の間、金利を固定できるプランのことです。※固定期間は、2年・3年・5年・7年・10年・20年などから選ぶことが可能。

金利は変動金利よりも高く全期間固定より低くなります。
固定期間が終了すると「変動金利」もしくは再度「期間固定」を選択できる銀行が多いです。

変動金利とは異なり「５年ルール」「125%ルール」が適用されないのが一般的です。そのため固定期間終了後、金利次第では変動金利で借りていた場合よりも総支払額が増える可能性があります。

全期間固定型に向く人

全期間固定型は文字通り借入時の金利が完済時まで続きます。
金利の変動のリスクがなく返済計画を立てやすいのがメリットです。

とは言え、金利は一番高いので35年間払い続けないと返せないような無理な資金計画を立てると負担が大きくなります。

ミックスプランについて

「低金利のメリットを享受しつつ金利上昇のリスクを抑えたい」

こんな方にはミックスプランを用意している金融機関もあります。

例えば・・借入額が5,000万だとして変動金利が3,000万、20年固定が2,000万という形で2種類の金利タイプを自由に組み合わせることも可能です。

金利タイプの仕組みを理解し自分の返済計画には何が合っているのか？考えたいですね。

また、住宅ローンは返済期間中に借り換えも可能です。金利条件や景気の動向に合わせて金利タイプの変更や、より条件の良いところがないか？チェックすることをお勧めします。

以上が簡単でありますが、住宅ローンの金利タイプの紹介でした。

私が変動金利を選ぶ理由

最後に「私が変動金利を選ぶ理由」について紹介します。
あくまで私個人の判断によるものなので「こんな考えもあるのか？」程度に聞いてください。

理由は2つです。
①金利はそれほど上昇しないと思っている
②無理な資金計画は立てていないから

こちらをご覧ください。

このアンケートでは2021年は変動金を選んだ人が82.1%もいたそうです。
2019年は66.4%
2020年は73.8%
固定金利を選ぶ人が年々減少してます。

これは不動産価格高騰の影響で予算を上げざるを得ず、毎月の支払額を抑えるために変動金利を選ぶ人も増えているからでしょう。

そうなってくると「金利が上がったらどうするの？」「危険じゃない？」と仰々しいタイトルをつけた不安を煽るネット記事がたくさん出てきますよね。

私が年末に見た記事では「最悪のシナリオ」と題して金利が今よりも数年で2%〜3%上がるシミュレーションをしてましたが、皆さんはどう思いますか？

この先、住宅ローンの金利がどのように変化していくかはわかりません。
しかし金利が上昇する局面はあっても5年〜10年で変動金利が今よりも2%〜3%上がるとは私は思っていません。

なので、私は変更金利一択。

現在、住宅ローンの金利は歴史上最も低い水準です。
私は低金利が続いてる間に残債を大きく減らしておきたいと考えています。

金利が低ければより早く借入残高を減らすことができます。

変動金利シミュレーション例

例えば冒頭で住信SBIネット銀行の借入条件で7千万借りたとしましょう。
金利は変動で0.41%
月の支払額は178,939円

注目して見てもらいたいのが1年後、5年後、10年後の残債です。

7,000万の借入が
1年後には6,813万
5年後には6,060万
10年後には約5,100万になります。
10年で約1,900万残債を減らすことができるわけです。

しかもこの期間は住宅ローン減税で自分が払った税金の還付が受けられ固都税の支払いにも充てられますし、残債を減らしていれば金利上昇のリスクを軽減できます。

仮に金利が1%上がるとしてもその局面が訪れるのが1年後なのか？10年後なのか？20年後なのか？によって影響が違うわけです。

金利が上がる兆候が見れたら繰上げ返済かプラン変更

変動金利を選ぶもう一つの理由ですが、私は無理な資金計画は立ててません。
共働きだけど自分の収入で返せる金額しか借りないし、住居費の割合は自分の手取収入の30%以内です。

低金利で借りれるなら35年ローンを組んで毎月の支払額を抑え「貯蓄」と「投資」で資産形成した方が合理的です。
妻の収入もあるので、今後の金利の動向次第でプラン変更・借り換え・繰上げ返済をして15年〜20年で完済する計画です。

もちろん今後収入が落ちるかもしれないし、子供が増えてライフプランを考え直すタイミングが来るかもしれないので、いざ！という時のことも考えて売りやすい・残債割れがしづらい物件を選ぶというのも重要視しました。

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住宅ローンは借入額・金利条件・将来の金利の変動幅によって大きな差額が生じます。ご自身のライフプランや返済計画に合わせてシミュレーションをしましょう。

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簡易的ではありますが、希望の借入条件を入力すると元金と利息の内訳、支払回数毎のローン残高がわかるので、住宅ローンの仕組みがよくわかると思います。
ぜひご活用ください。

最後までお読みいただきありがとうございました。