文京区中古マンション｜購入前に知っておきたい「大規模修繕」

毎週水曜日。朝、妻を見送り仕事から帰ってくるまでの約10時間。夫婦共働き。子供はまだ産まれてない。小遣いせいでもない。そのため少しばかり余裕がある。与えられたこの10時間のあいだ私は自由。それなのに・・・。

いつもなら二度寝を楽しむのだが・・。なぜかテンションが上がりテレビの電源を入れ動画を見ながら今日何しよう？とイメージを膨らませる。サラリーマンにとって至福の時間。しかし、そんな小さな幸せさえもある時から奪われた。

「ズドドドドドォォォォ！！」

けたたましい音が鳴り響く。
いるはずのないバルコニーから他人の声がする。

うんうん。なるほど。その飲み会、羨ましいと思わなかったので(笑)クレームを言うのをやめ、人の気配を感じなくなってから一体何が起きてるのか？確認しに行った。

∑(￣[]￣；)!ﾎｴｰ!!

ついに始まってしまった。
平日休みの私にとっては死活問題。ウッドデッキを敷いてイス・テーブルを置き遥か遠くの東京タワーを見ながら朝、コーヒーを飲む。眺望・立地条件の良さが気に入り決めたマンション。

この日、私の休日はウッドデッキを取り外すことから始まった・・。
まぁ住んで2年経つけど、ここでコーヒーを飲んだことがありません(笑)

ハァ～週に一度の貴重な自由な時間を奪われ憂鬱ですが、こうなったらPlayStation®VRを買ってヘッドホンして仮想世界に行くしかないですね ^^

マンションの大規模修繕って何をやるの？

さて、本題。
なかなか物件を買う前に修繕について深く触れることがないと思うので、みなさんにイメージを持ってもらえるよう記事にしました。

覚悟はしてたけど、今まですごい静かだったので相当ストレスを感じます。
けど資産価値を維持するためにも大規模修繕は必要なわけで、マンションだからうるさいというわけではなく戸建だっていつ隣りが建て替えするか分からないし、自分の家だっていつかは修繕が必要だしお互いさま。マンションの周辺の方に迷惑もかけてるわけだから文句は言えないわけです。

というわけで、今回はマンションの大規模修繕について説明します。

大規模修繕工事「概要」について

まずはうちのマンションを例えに見ていきましょう。

工事概要
工事期間	平成28年8月～平成29年1月予定 ※雨天等天候不順が続いた場合、工事期間に変更あり
主な工事内容
①共通仮設工事	仮設事務所設置、仮設休憩所、資材置場設置、仮設トイレ設置、産業廃棄物処理、警備員配置、安全対策、工事用車両駐車、各所養生など
②直接仮設工事	外部仮設足場設置、飛散・落下・墜落防止対策など
③下地補修工事	調査、タイル張替、ヒビ割れ補修、浮き補修、鉄筋露出・欠損部補修、高圧水洗浄、目地部分補修、タイル材料など
④外壁塗装工事	吹付タイル面塗装、上裏塗装、手すり壁塗装、玄関ホール内壁、天井塗装など
⑤鉄部塗装工事	玄関枠、共用部扉、消火栓ボックス、メーターボックス扉、屋上通気筒、避雷針、TVアンテナ、雨どい、ターンテーブル、機械式駐車場パレット、自転車ラック、駐輪場屋根など
⑥防水工事	屋上アスファルト、ルーフバルコニー、バルコニー、廊下、階段など
⑦シーリング工事	外壁打継・伸縮目地シーリング打替、サッシ・建具廻りシーリング打替など
⑧その他工事	サッシ、窓ガラス、照明など清掃

大規模修繕工事中「居住者」が注意すべきこと

工事中は多くの人が出入りし、セキュリティーも甘くなるし洗濯物だって自由に干せなくなります。工事期間中居住者が注意すべきことをまとめたのでチェックしましょう。

大規模修繕工事中は居住者にとっては不都合なことばかり。良いことといえば作業員の方が挨拶してくれ気持ちよく出かけられることくらい(^^;)
事故のないよう安全に工事を進めるためにも協力が必要です。

大規模修繕工事の大まかな流れ

マンションの規模によって異なりますが基本的には①～⑧まで2年前後かかることもあります。ではそもそも1回目の大規模修繕は何年目にやるのか？国土交通省は周期目安を12年としています。遅くても築15年前後で実施するケースが多いですね。

大規模修繕にかかる1世帯あたりの費用は約100万円と言われています。その費用はみなさんが毎月積み立てる修繕積立金がベースとなりますが、時には管理組合で借り入れたり、一時金の徴収金もあったりします。

必要な工事をしたいと思っても不足が生じてしまうとさぁ大変。理事会は荒れ管理会社を責める人もいます。やっぱり大手の管理会社だと安心よねと思うかも知れませんが、大体は関連する工事会社に発注することになるので割高になり一概には言えません。

共用施設が充実しすぎても後々問題が起きます。文京区はプールやジムがついてるマンションはないですけどね。保守メンテナンス費用で管理費は高くなるし、修繕積立金にも影響します。立体駐車場や機械式駐車場は途中で撤廃なんていうこともあるくらいです。稀に明らかに積立金が安すぎるケースもあるので注意が必要です。

以下は国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。参考にしましょう。目安：専有床面積あたりの修繕積立金の額

階数/建築延床面積		平均値	事例の2/3が包含される幅
15階未満	5,000㎡未満	218円/㎡・月	165円～250円/㎡・月
	5,000～10,000㎡	202円/㎡・月	140円～265円/㎡・月
	10,000㎡以上	178円/㎡・月	135円～220円/㎡・月
20階以上		206円/㎡・月	170円～245円/㎡・月

まだまだお伝えしたいことが多々あるのですが、長くなりそうなのでこれくらいにしておきます。

マンションを購入するときには長期修繕計画など自分が住んだ後のことまで考える必要があります。検討する際、色々な書類に目を通す機会があり正直自分ではなかなか判断がつかなかったり、分からないこともあると思います。その時には遠慮せず担当者に聞きましょう。

みなさんが安心・納得して購入できるようサポートするのが我々の仕事です。質問や何かお困りの際にはお気軽に問い合わせください。戸建の修繕についても記事にしますので参考にしてもらえたらと思います。今日は以上です。