スポンサーリンク

毎週水曜日。朝、妻を見送り仕事から帰ってくるまでの約10時間。夫婦共働き。子供はまだ産まれてない。小遣いせいでもない。そのため少しばかり余裕がある。与えられたこの10時間のあいだ私は自由。それなのに・・・。

いつもなら二度寝を楽しむのだが・・。なぜかテンションが上がりテレビの電源を入れ動画を見ながら今日何しよう?とイメージを膨らませる。サラリーマンにとって至福の時間。しかし、そんな小さな幸せさえもある時から奪われた。

「ズドドドドドォォォォ!!」

けたたましい音が鳴り響く。
いるはずのないバルコニーから他人の声がする。

sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」

作業員
先輩~昨日の飲み会はどうだったんですか?

うんうん。なるほど。その飲み会、羨ましいと思わなかったので(笑)クレームを言うのをやめ、人の気配を感じなくなってから一体何が起きてるのか?確認しに行った。

sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」

sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」

sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」

∑( ̄[] ̄;)!ホエー!!

ついに始まってしまった。
平日休みの私にとっては死活問題。ウッドデッキを敷いてイス・テーブルを置き遥か遠くの東京タワーを見ながら朝、コーヒーを飲む。眺望・立地条件の良さが気に入り決めたマンション。

この日、私の休日はウッドデッキを取り外すことから始まった・・。
まぁ住んで2年経つけど、ここでコーヒーを飲んだことがありません(笑)

ハァ~週に一度の貴重な自由な時間を奪われ憂鬱ですが、こうなったらPlayStation®VRを買ってヘッドホンして仮想世界に行くしかないですね ^^

マンションの大規模修繕って何をやるの?

さて、本題。
なかなか物件を買う前に修繕について深く触れることがないと思うので、みなさんにイメージを持ってもらえるよう記事にしました。

覚悟はしてたけど、今まですごい静かだったので相当ストレスを感じます。
けど資産価値を維持するためにも大規模修繕は必要なわけで、マンションだからうるさいというわけではなく戸建だっていつ隣りが建て替えするか分からないし、自分の家だっていつかは修繕が必要だしお互いさま。マンションの周辺の方に迷惑もかけてるわけだから文句は言えないわけです。

というわけで、今回はマンションの大規模修繕について説明します。

大規模修繕工事「概要」について

まずはうちのマンションを例えに見ていきましょう。

工事概要
工事期間 平成28年8月~平成29年1月予定
※雨天等天候不順が続いた場合、工事期間に変更あり
主な工事内容
①共通仮設工事 仮設事務所設置、仮設休憩所、資材置場設置、仮設トイレ設置、産業廃棄物処理、警備員配置、安全対策、工事用車両駐車、各所養生など
②直接仮設工事 外部仮設足場設置、飛散・落下・墜落防止対策など
③下地補修工事 調査、タイル張替、ヒビ割れ補修、浮き補修、鉄筋露出・欠損部補修、高圧水洗浄、目地部分補修、タイル材料など
④外壁塗装工事 吹付タイル面塗装、上裏塗装、手すり壁塗装、玄関ホール内壁、天井塗装など
⑤鉄部塗装工事 玄関枠、共用部扉、消火栓ボックス、メーターボックス扉、屋上通気筒、避雷針、TVアンテナ、雨どい、ターンテーブル、機械式駐車場パレット、自転車ラック、駐輪場屋根など
⑥防水工事 屋上アスファルト、ルーフバルコニー、バルコニー、廊下、階段など
⑦シーリング工事 外壁打継・伸縮目地シーリング打替、サッシ・建具廻りシーリング打替など
⑧その他工事 サッシ、窓ガラス、照明など清掃

大規模修繕工事中「居住者」が注意すべきこと

工事中は多くの人が出入りし、セキュリティーも甘くなるし洗濯物だって自由に干せなくなります。工事期間中居住者が注意すべきことをまとめたのでチェックしましょう。

①作業時間及び休日
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
うちの場合は原則として作業時間が8時半~17時半。日曜日・祝祭日が休工でした。ただ工程上やむを得ず作業を行う場合はあります。どこも基本はこれくらいの目安だと思います。
②工事用掲示板の設置
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
1階の目立つところにお知らせ看板が設置されるので日々チェックします。工事用連絡ポストも設置されるので意見や質問などがある場合、投函しましょう。
③工事中のお知らせ
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
注意事項やお知らせは随時ポストに案内が入ります。うちはなかったですけど、居住者専用のHPを開設したりメールでお知らせするところもあるみたいですね。
④作業員の服装
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
工事関係者の方はみなさん同じベストを着用します。責任者の方は〇〇色を来てるので何かあれば声を掛けてくださいと案内されます。責任者の携帯番号も表示。不審な人がいる場合はすぐ通報しましょう。
⑤仮設資材の搬入
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
足場架設に際し、トラックなどにて資材を搬入。その際、出入り口を限定されたり駐輪場や駐車場が変更になる場合がある。
⑥足場組立・解体作業
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
この作業が一番危険。誘導員の指示に必ず従いましょう。落下物にも注意。特に小さなお子様が足場に上ると危険なので要注意です。
⑦網戸の取り外し保管
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
サッシ廻りのシーリング材を撤去・打替する際には網戸の取り外しをお願いされます。保管場所は室内。取り外しが難しい場合は管理人や作業員にお願いすればやってくれます。
⑧エアコン・給湯器使用制限
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
工事中に室外機・給排気口をビニール等で養生する場合があります。その際は使用制限が発生。ただ限られた時間なので詳細については工事中に配布される案内を確認しましょう。
⑨工事中の換気
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
工事中は騒音・粉塵が舞ったりシンナー等の匂いがするので必ず窓を閉めます。換気をするのは工事後の夜間にしましょう。夏場など網戸がない時は虫が入ってしまうので対策が必要です。
⑩工事中の防犯対策
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
足場が組み立てられるとバルコニーから侵入しやすくなります。そのため外出際は必ず鍵を閉めましょう。工事中、補助錠の貸し出しをしてくれるところも多いです。
⑪工事中のプライバシー
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
バルコニー内で行う作業も多くあります。プライバシー保護のため作業中はカーテンを閉めるよう指示されます。
⑫バルコニー等片づけ
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
バルコニーやアルコーブ内に置いてある植木鉢、物干し棒、人工芝やウッドデッキなどの敷物などは片づける必要があります。基本的には部屋内で保管になりますが、マンションによっては仮置き場を用意してくれます。
⑬洗濯物について
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
工事中は基本的には干せません。ほこりや塗料が付着することもあります。バルコニーへの出入りの制限もあります。特に高圧洗浄時には室内に水が入らないようサッシ廻りにタオルや雑巾を敷く必要もあるので事前のお知らせをよく読みましょう。
⑭塗装工事について
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
シーリングや外壁塗装、鉄部塗装の工事が完了しても完全に乾くまでには5時間以上を要します。塗料が付着しないよう特に小さなお子様には注意が必要です。
⑮車を駐車している場合
sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
敷地内に駐車している場合は、塗料・粉塵などの飛散防止のため車にビニールカバーを掛けます。工事車両を移動したり誘導に時間がかかるので、余裕を持っての行動が必要です。機械式の場合は一時的に他の場所へ駐車してほしいとお願いされる場合があります。
大規模修繕工事中は居住者にとっては不都合なことばかり。良いことといえば作業員の方が挨拶してくれ気持ちよく出かけられることくらい(^^;)
事故のないよう安全に工事を進めるためにも協力が必要です。

大規模修繕工事の大まかな流れ

sagyouin-150x150 文京区中古マンション|購入前に知っておきたい「大規模修繕」
マンションの規模によって異なりますが基本的には①~⑧まで2年前後かかることもあります。ではそもそも1回目の大規模修繕は何年目にやるのか?国土交通省は周期目安を12年としています。遅くても築15年前後で実施するケースが多いですね。

大規模修繕にかかる1世帯あたりの費用は約100万円と言われています。その費用はみなさんが毎月積み立てる修繕積立金がベースとなりますが、時には管理組合で借り入れたり、一時金の徴収金もあったりします。

必要な工事をしたいと思っても不足が生じてしまうとさぁ大変。理事会は荒れ管理会社を責める人もいます。やっぱり大手の管理会社だと安心よねと思うかも知れませんが、大体は関連する工事会社に発注することになるので割高になり一概には言えません。

共用施設が充実しすぎても後々問題が起きます。文京区はプールやジムがついてるマンションはないですけどね。保守メンテナンス費用で管理費は高くなるし、修繕積立金にも影響します。立体駐車場や機械式駐車場は途中で撤廃なんていうこともあるくらいです。稀に明らかに積立金が安すぎるケースもあるので注意が必要です。

以下は国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。参考にしましょう。目安:専有床面積あたりの修繕積立金の額

階数/建築延床面積 平均値 事例の2/3が包含される幅
15階未満 5,000㎡未満 218円/㎡・月 165円~250円/㎡・月
5,000~10,000㎡ 202円/㎡・月 140円~265円/㎡・月
10,000㎡以上 178円/㎡・月 135円~220円/㎡・月
20階以上 206円/㎡・月 170円~245円/㎡・月

まだまだお伝えしたいことが多々あるのですが、長くなりそうなのでこれくらいにしておきます。

マンションを購入するときには長期修繕計画など自分が住んだ後のことまで考える必要があります。検討する際、色々な書類に目を通す機会があり正直自分ではなかなか判断がつかなかったり、分からないこともあると思います。その時には遠慮せず担当者に聞きましょう。

みなさんが安心・納得して購入できるようサポートするのが我々の仕事です。質問や何かお困りの際にはお気軽に問い合わせください。戸建の修繕についても記事にしますので参考にしてもらえたらと思います。今日は以上です。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事