昨日から新生活がスタート！
うちの子供も保育園で進級し、新しい先生と保育室に緊張している様子でした。
4月は部署異動や新人の教育・歓送迎会で忙しくなる時期。中には「転勤地」で新しいスタートを切る方もいますよね。
少し前にこんな電話がかかってきました。
4年前に購入してくれたお客様からでした。
こうした相談はしばしば受けることがあります。
※海外転勤のケースが多いです。
将来的に転勤になる可能性があるので、マイホーム購入をためらう方もいると思います。
この記事の目次
転勤になった場合の3つの選択肢
転勤を言い渡されたら持ち家をどうするか？は悩ましい問題ですよね。
単身赴任をしない場合、選択肢は3つ。
- 空家にしておく
- 賃貸に出す
- 売却する
1年未満の転勤の場合であれば、「空家」を選択する方もいると思いますが、高いお金を出して買った「マイホーム」です。有効的に活用したいですよね。
では、転勤になった場合、「賃貸」or「売却」どちらがいいのか？はその方の状況・考え方によってまちまちです。
住みたいと思うなら「賃貸」
住みたいと思わないなら「売却」
いずれにせよ、まずは「賃貸」に出した場合と「売却」した場合の相場を知り、どちらが得か？シミュレーションすることです。そもそも想定した家賃で貸せなかったり、住宅ローンの残額を下回る売却価格であれば売るに売れないですからね。
後悔のないよう慎重に検討する必要があります。
「賃貸」「売却」それぞれの相場を知ろう
不動産のポータルサイトを見て、自分の物件に近い条件で探して、大まかな相場を知ることから始めましょう。その上で、地元に強い業者や購入した時にお世話になった業者に相談するのがいいでしょう。
注意点賃貸の場合
定期借家とは、契約期間に定めがある借家契約です。 通常の借家契約（普通借家契約）では、借主保護の立場から、借主が継続して住むことを希望している場合には、貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由（戻ってそこに住む必要がある、売らなければならないなど借家を明け渡してもらう理由）がない限りできない。
注意点売却の場合
車の場合は査定業者が「買取」することが前提なので「査定額」イコール「売却価格」になりますが、不動産の場合はあくまでも「想定額」です。
依頼する不動産会社によって、査定額の根拠も価格も異なります。
1番高く査定してくれる会社があなたにとって一番良い会社とは限りません。
他の会社にも査定依頼しているのは分かるので、媒介契約を勝ち取るために、相場より少し高めの価格を提示するのはよくあることです。あくまでも「目安」としてお考え下さい。
実例紹介｜どんな基準で選択したの？
文京区は単価は高いですが、非常に需要のある地域なので「借り手」「買い手」を見つけることは、難しくありません。
※相場より著しく高くなければ・・
「転勤」が決まり、他の人がどういう基準で選択したか？を紹介します。
※事例は文京区の物件のケースです。
1年以内に戻るケースは「空家」にしておく人もいる
ですが、1年でも貸してローンの返済に充てたいと考えますよね。
1年の定期借家契約で決まったケースです。
家賃は相場の2割減、礼金を0にして借り手が見つかりました。
物件は文京区の一戸建て。繁忙期ではなかったですが、賃貸の一戸建ては数も少なかったため、問い合わせも多く条件が折り合う方が見つかりました。
3年以内に戻るケースは「賃貸」に出す人が多い
今の住まいが気に入っていて、転勤から戻ってきた後も住み続けたい人は賃貸に出します。戻ってきた後、新しい住まいを用意するのも大変ですしね。
文京区は賃料も高いので、毎月のローンの支払額よりも高い金額で貸せて喜ぶ方もいます。
注意すべきは「定期借家契約」で貸すことです。
「普通借家契約」で賃貸借契約を結ぶと、「正当な事由」がない限り契約は更新され、入居者に退去してもらえません。
戻る時期が不明な場合は「売却」する人が多い
購入時期・条件・どんな物件を買ったか？にもよりますが、文京区の場合、購入価格よりも高い価格で売却できたケースが多いです。
なぜ高く売れるの？建物の価値は目減りするが、土地の価格が上がっているため。
購入時よりも高く売れた！ということは、「ローンの支払いが貯金代わり」になっていたということです。
その為、戻る時期が不明で、尚且つ転勤から戻ってきても今の家に住む必要がない場合は、売るケースが多いのです。
よくある質問
普通借家契約と定期借家契約の違いは？
重要普通借家契約と定期借家契約の違いを理解しましょう。
契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。なお、契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
●借主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。
●貸主からの解約
借り主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由（どうしてもそこに住まなければならないなど）がない限りできません。したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借り主の意向に左右されることになります。
契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。
●契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借り主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
●中途解約
居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借り主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借り主から解約の申し入れができます。この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。 ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借り主に限られます。なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。なお、貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え
定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借り主を保護する観点から、借り主と物件が変わらない場合、当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
| 1.契約方法 | 書面でも口頭でもよい | (1)公正証書等の書面による契約に限る (2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない |
| 2.更新の有無 | 正当事由がない限り更新される | 期間満了により終了し、更新されない |
| 3.建物の賃貸借期間の上限 | 2000年3月1日より前の契約 20年まで 2000年3月1日以降の契約 制限はない |
制限はない |
| 4.期間を1年未満とする建物賃貸借契約の効力 | 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる | 1年未満の契約も可能 |
| 5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 | 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる | 賃借料の増減は特約の定めに従う |
| 6.借り主からの中途解約の可否 | 中途解約に関する特約があれば、その定めに従う | (1)床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった 借り主からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる (2)上記(1)以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う |
住宅ローンが残っている場合は？
住宅ローンが残っていても、家を売ったり貸したりすることはできますのでご安心ください。ただし、注意点があります。
※賃貸の目的では利用できません。
そのため、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出す場合は必ず銀行に事前に相談してください。
転勤が理由であれば、借り換えの必要はないかもしれません。
銀行によっては住宅ローンからアパートローン（金利高くなる）に借り換えてくださいと言われる可能性もあります。
住宅ローン控除は利用できなくなる？
住宅ローン控除の適用を受けるための要件の一つとして、「居住者が、住宅ローン等を利用して居住用家屋の新築若しくは取得又は増改築等（以下「住宅の取得等」といいます。）をした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していることが必要」とされています。
詳しくは「国税庁ホームページ｜住宅借入金等特別控除」をご覧ください。
住宅ローン控除制度は、転勤などで一時的に住めなくなる事態も考慮してます。
加入者本人が居住していなくても、その家族が居住していれば、住宅ローン控除は受けられます。
単身赴任の場合
住宅ローン減税を受けている途中で転勤となった場合、単身赴任の場合であればこれまで通り住宅ローン控除は受けられます。
家族で転勤した場合
家族で転勤した場合は、住宅ローン控除は受けられなくなります。（※適用を受ける各年の12月31日までその家に住んでいなければ住宅ローン控除は受けられません。ただし、転勤から戻り再び居住した場合は、残存控除期間範囲内で住宅ローン控除の再適用が可能です。控除期間の延長はありません。）
売却した場合
売却した年については住宅ローン控除の適用を受けることはできません。前年までに受けた控除は有効です。
マイホームを貸した場合の確定申告は？
家賃収入（給与所得および退職所得以外の所得の合計）が20万円を超えれば、翌年の所得税の確定申告期限日までに申告する必要があります。
家賃収入は一般的に「不動産所得」に分類されます。不動産所得とは、賃料などを含めた不動産総収入から必要経費を引いたものです。この金額が、所得税の計算対象になります。
※マイホームを賃貸する程度では「事業」とはみなされません。
※経費を引いた年間不動産所得が20万円以下であれば確定申告は不要ですが、不動産所得がマイナスだった場合には、確定申告をすれば給与所得から不動産所得の赤字分を差し引けます。
・入居者からの賃料
・礼金
・更新料
・管理費など
※敷金は「預かり金」とし、収入には計上しません。
・不動産会社へ支払う手数料
・ローン金利分
・管理委託費、修繕費
・減価償却費
・不動産取得税や固定資産税など
家賃収入にかかる所得税を計算する場合は、まずご自身の給与所得に不動産所得を合算します。
そこから、各種控除額を差し引いた課税所得額を算出して、所得税率を出します。
詳しくは「国税庁ホームページ｜アパートや貸家の賃貸収入がある人」をご覧ください。
この他、海外転勤になった場合、マイホームを売却して新たに買い換えた場合、売却して損が出た場合、利益が出た場合など色々なケースがあります。
最後までお読みいただきありがとうございました。
