最近、自分が借りる予定の「住宅ローン」はどこがいいのか？
団信は「8大疾病」をつけるか？金利上昇を考えて「一部固定金利」を選択するか？など頭を悩ませています。
この悩みは多くの人が抱えてると思うので、近々住まいるTVで「住宅ローン」について特集しようと思います^^
さて、前回のブログでは「賃貸」と「購入」どちらが得なのか？について書きましたが、今回は「一戸建て」と「マンション」どちらが人気なのか？について「リセールバリュー」の観点で解説したいと思います。
現在、マンション価格が高騰しているため予算の問題やより広さを求めて、戸建てを希望する方が増えていますよね。
そこで気になるのが一戸建ての将来的な「資産価値」
マンションと比べてどうなのか？ですが・・
戸建て派の方が見てたらごめんなさい。価値が高いのはマンションでしょう。
国土交通省が公表している「不動産価格指数」
戸建てと比較するとマンションの方が明らかに上昇しています。
価格は需要と供給のバランスで決まるわけですから、戸建てを選ぶ人は少数派ということです。
なので、この話の結論は「マンションの方が資産価値が高い！」ということになってしまうのですが・・
前回の記事でこう書きました。
例えば東京23区でマイホームを探すとしましょう。
湾岸エリアだったら「マンション」で探す人の方が圧倒的に多いですよね。
でも、私が住む文京区の場合は「戸建て」で探す人も多いんです。
ということは「必ずしもマンションの方がリセールバリューが高い！」とは言えなくなります。
探す価格帯や求める部屋の広さによっても人気の物件の条件が変わります。
どういうことなのか？
今回は「文京区」をピックアップしますが、みなさんがお住いのエリアにもその地域の特徴があるはずです。文京区を例に「リセールバリューが高い物件とはどういうものか？」また「どう探せばいいのか？」について解説しますが、みなさんが住みたい街に置き換えて物件探しの参考にしてもらえたらうれしいです。
動画でもご覧いただけます。こちらからどうぞ☆
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リセールバリューとは何か？
まずは前回のおさらいです。
「リセールバリュー」とは何か？
一度購入したものを売る時の「再販価値」のこと。自分が買った物件が将来いくらで売れるか？ということです。
・価値が下がりづらい
・住宅ローンの残債よりも高く売れる
そして、購入条件や買った時期がよければ値上がりも期待できる物件のことです。
文京区の不動産事情
文京区の人口は、東京23区中19位ですが、人口密度は6番目に高く、広さは20番目と広くありません。住宅地が大半を占めるエリアです。そんな文京区の中で、「必ずしもマンションの方がリセールバリューが高いとは言えない」と書きましたが、その理由を解説するのに最適な場所があります。
「千駄木」です。
文京区の下町の代表格。人気の谷中銀座も徒歩圏内。文豪が愛したこの地は古き良き建物・お店が点在し週末は観光客で賑わう人気エリアです。
文京区でマイホームを探す人の特徴は子育て期のファミリーが中心で、子供が小学校に上がるタイミングまでにと考えます。そこで、指標として参考になるのが公立の小学校区です。
最適な場所とは？「千駄木小学校区」
実は2020年に売りに出た文京区の50㎡以上築20年以内の中古マンションの数を学区別に見ると、千駄木小学校区が一番少ないんです。もちろんすべての物件を把握しているわけではないので、参考として見てほしいのですが、3戸しか確認できませんでした。
これに対し一戸建てが販売された数は一番多い。
この現象は昨年だけに限らず毎年これに近い結果になります。
千駄木駅の目の前には不忍通りがあり、この通り沿いにはマンションが多く建ち並んでますが、千駄木小学校の通学区になるのは一部。そもそも千駄木小学校がある場所は高台の住宅地なので、圧倒的に戸建てが多い場所なんです。
文京区で探す人の平均予算は6,000万～9,000万台
千駄木小学校は人気の学区です。
この学区で探そうと思ったら、マンションは少ないので多くの人が戸建てを検討することになります。
現在マンションに住んでいて、子供が増えて収納の問題や広さを求めて戸建てに住み替えを希望する人もいますし、予算重視で探す人にとって千駄木は物件がよく出る場所なので探しやすい。
探す人が多いということは価格が下がりづらいので、千駄木小学校区では戸建ての方がリセールバリューが高いと言えるでしょう。築年数が浅い指名買いされるようなブランドマンションも少ないです。
しかも千駄木小学校区の住宅地はセットバックが必要な古家が多く建ち並んでいるエリアなので、これから10年～20年後、道路が広がり、建て替えが進めば街の雰囲気も洗練され土地の価値が高まるかもしれません。
ただこの話は6,000万～9,000万台で探す場合に限った話です。この価格帯で探す人が最も「学区」を重要視するからです。
例えば1億を大きく超える予算で探す場合だと、文京区の中では他の場所の方が人気があります。
千駄木にも高級住宅地と知られる場所があり、いいところなので満足度は高いでしょうが探してる人は少ないです。
リセールバリューの観点で探すなら、立地条件の良いブランドマンションか、将来的に分割して売ることができる地形の土地を探すのが、個人的には良いのではと思っています。
住宅地が広がる駅では同じことが言える
この傾向は他の場所でも言えます。
文京区にある各駅の1日乗降人員を見てみましょう。
これは2019年度のデータです。
続いて各駅の中古マンションの平均相場をご覧ください。
これは2020年1月～12月に販売された中古マンションの中から次の条件で抽出してます。
・駅から徒歩7分以内
・専有面積が50㎡以上
・築20年以内
平均平米単価と坪単価を算出し、50㎡と70㎡の中古マンション購入するときの平均価格です。
2つを見比べてみましょう。
乗降人員も少なくマンションの平均価格も低い場所はどこでしょうか？
この5つの駅の特徴は、最寄り駅に「大学がない」「オフィス街でもない」普通の住宅地が広がるエリア。
要は一戸建てが中心なので、先ほどの千駄木と同様、最も探してる人が多い6,000～9,000万台で探すなら、必ずしもマンションの方がリセールバリューが高いとは言えません。
普通はマンションの方が資産価値が高いと思うでしょうが、文京区の場合は他の区と比較するとマンションよりも戸建てに住みたいと思う人の割合が高いんです。
リセールバリューが高い物件どう探すの？
リセールバリューが高い物件を探すなら、求める部屋の大きさや予算に応じて希望条件を変える必要があります。
当然ですが・・
1人で住む場合（1LDK）
2人で住む場合（2LDK）
結婚して子供ができて3人や4人で住む場合(3LDK以上)とでは「住みたい場所」や「住まい」に求めるニーズは変化しますよね。
ということは、同じ区内だとしても希望する間取りや広さによって需要の少ない場所、多い場所があるわけです。これを理解してないと、いくら都心エリアとはいえリセールバリューに大きく影響します。
わかりやすく事例を出して説明すると1LDKと4LDKを探す場合では戦略を大きく変える必要があるということです。
例えば私が文京区で1LDKのマンションが欲しいなら「後楽園」「茗荷谷」「水道橋」「本郷三丁目」「湯島」で探します。
文京区の駅の中で乗降人員と平均価格が高いからです。
人が集まるということはマンションを建築しやすい立地だし、需要があるから価格も下がりづらい。
「東大前駅」は乗降人員が少ないのに平均価格が高いですが、それは都内でも有名な公立の「誠之小学校」があるからです。ファミリーには人気ですが、独身の1人暮らしの方がこの駅に住んでも不便です。文京区の中で最も何もない駅です。だから1LDKの需要は少ないし物件もないです。
予算的に厳しい場合は、私なら文京区を外しもっと人が多い需要がありそうなエリアを探します。
では次に予算6,000万～9,000万台で4LDKを探すなら？私は「戸建て」を選びます。
4LDKのマンションは前回の動画でも少ないという話をしましたが、この予算で4LDKを探す場合は築年数が古かったり極端に管理戸数の少ない物件になります。
管理費・修繕積立金で毎月5万以上かかるのは負担が大きいですね。
戸建ても修繕費はかかりますが、トータルコストで見たときには断然コスパがいいです。
今後、値上がりを期待するということであれば戸建てよりも立地条件の良いブランドマンションの方がいいでしょう。マンションの方が住みやすいですしね。
今回は「資産価値が下がりづらい」「予算が6,000万～9,000万台」で探すなら・・必ずしもマンションの方がリセールバリューが高いとは言えない！という話でした。
探すエリア・探す予算によって、それぞれ好まれる条件や需要があるので、リセールバリューを考えるならば皆が欲しがる条件をまずは知りましょう！
