10年前文京区に引越!「賃貸」と「購入」どっちがお得だったのか?
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リセールバリューが高い物件とは?

今日は10年前に文京区で「マイホーム」を買った人は「住宅ローン」の支払いが貯金代わりになっていた!という話です。

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「今はバブルではないのか?」
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「このまま上昇し続けることはありえない。」
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「いずれ価値が下がるなら賃貸の方がいい」

マイホーム購入の最大のリスクは?

いざ売ろうと思った時に住宅ローンの残債を下回る価格じゃないと売れなくなる「値下がりリスク」です。
なので、賃貸ではなく購入を選択するならば「リセールバリュー」の高い物件を選びたいですよね。

「リセールバリュー」とは何か?

一度購入したものを売る時の「再販価値」のこと。自分が買った物件が将来いくらで売れるか?ということです。

・価値が下がりづらい
・住宅ローンの残債よりも高く売れる

そして、購入条件や買った時期がよければ値上がりも期待できる物件のことです。

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「賃貸」と「購入」シミュレーションで比較

結論から言います。
この10年で見た場合、都心エリアで同条件の物件に同期間住み続けた場合は「購入」の方が得でした。

「リセールバリューの高い物件」とはどういうものなのか?をよりイメージしてもらうためにシミュレーションを用いて解説します。

10年間賃貸で住んでいた場合

ある4人家族の話です。
10年前から勤務先に近い東京都文京区で暮らしています。

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家は賃貸です。
70㎡3LDKの築20年のマンション。家賃が22万円。

この10年、同じ物件に住み続けました。
総額いくらかかったか?見てみましょう。

賃貸マンションに住むために最初にかかったお金です。
初期費用:80万(仲介手数料、敷金礼金等)
引越費用:120万(引越代、家具家電購入費等)
合計:200万

そして、2年毎に更新料(家賃1.5か月分)と火災保険(2万円)で35万かかりました。

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10年間のトータル費用は?

家賃・更新料・火災保険で2,815万
最初にかかった初期期用が200万
合計は3,015万です。

10年前に新築マンションを買っていた場合

次に10年前に賃貸ではなく文京区で新築マンションを買っていたらどうなっていたのか?見てみましょう。広さは70㎡で3LDK賃貸の場合と一緒です。

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Aさんの購入計画はこちら

物件価格:6,500万
諸費用:500万
引越費用:120万(引越代、家具家電購入費等)
合計:7,120万
※諸費用の中には登記費用や銀行の保証料、オプション費用、修繕積立基金、火災保険料等が入っています。

資金計画
頭金:1,000万
住宅ローン:6,000万
金利:1.6%(当初期間引下げ固定10年・元利均等方式・ボーナス払い無)
期間:35年

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ローン返済額6,000万を金利1.6%期間35年で借りると月の返済額は186,664円 
管理費毎月の管理費は15,000円
修繕積立金毎月の修繕積立金は10,000円※10年目以降から段階的に上がる予定。
固定資産税・都市計画税毎年変わるのですがわかりやすく年200,000円を入れています。

10年間のトータル費用はいくらかかったか?

ローン返済額が22,399,680円
管理費が1,800,000円
修繕積立金が1,200,000円
固都税が2,000,000円
合計が27,399,680円です。

その他、購入時に頭金で1,000万と引越費用で120万かかっていましたよね。
そうすると38,599,680円になります。
そして、住宅ローン控除で支払った税金から10年で400万戻ってくるのでこれを引くと
34,599,680円になりました。

賃貸と購入どっちが得だったか?

賃貸の場合と比較しましょう。

賃貸の場合は10年間のトータル費用は「3,015万」でしたね。
これに対し購入した場合は「3,459万」

この数字だけを比較すると、都心エリアで同条件の物件に10年住んでいたとすると「444万」賃貸の方が得してたことになります。

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重要なのはここからです。
自分が買った物件が将来いくらで売れるか?

10年間、毎月ローンの支払いをしてきたわけですから当初6,000万借りたお金は減ってますよね。
10年後の残債は4,612万です。

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ではAさんが10年経った今、このマンションを売却したいと思ったらどうなるでしょうか?
買った場所は文京区でしたよね。

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文京区は23区の中で最も治安が良く私立中学進学率が高いので、子育て期のファミリーに絶大な人気を誇る街です。人気がある!ということは価値が下がりづらいわけです。

実はこのAさん。
うちのお客様です。

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売却の依頼をいただき去年の12月に戸建に住み替えるためにこのマンションを売ったんです。

売れた金額は「8,100万」

驚きますよね(;゚Д゚)

ということは、8,100万から住宅ローンの残債4,612万と売却時の諸費用300万を支払い手元に残ったのは「3,188万」

買った場合のトータル費用は3,459万でしたが売却したことによって3,188万戻ってきました。
するとどうでしょう。実質この10年の間、住宅にかかったコストは271万しかかからなかったことになります。

月に換算すると新築のマンションに毎月22,583円で住めたことになります。
住宅ローンの支払いが貯金代わりになっていた!ということです。

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これに対し賃貸の場合のトータル費用は3,015万なわけですから月に換算すると251,250円です。

どちらが得だったのか?もはや言うまでもありません。
しかも築20年のマンションと新築のマンションに住んでいた場合の比較です。
これはAさんだけに限らず今、都心エリアで販売している中古住宅は購入時よりも高く売りに出し、それが実際に売れています。

お金の大学「家は買うな!王道は賃貸!」両@リベ大学長

この結果を見て、賃貸派の人が反論したくなるのはわかります。
この比較も8,100万で売れたからこれだけ差が出たのであって、実際に売れた金額が5,356万以上でなければ賃貸の方が得した結果になるからです。

「たまたま購入したタイミングが良かっただけでしょ!」確かにそう。
この10年で見たら買った人のほうが間違いなく得してます。

 

さて、今回なぜこの話をしたか?というとこの本を読んだからです。

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本の著者は人生を豊かにする「生き方・考え方・お金の知識」を学べるリベラルアーツ大学の両学長。
お金の知識を体系的に学べる大人気のyoutubeチャンネルの運営者です。

チャンネル開始当初から見て勉強させてもらっていたのですが、2月6日にオリエンタルラジオの中田敦彦さんの「youtube大学」で何とこの本が紹介されたんです。その動画がこちら

youtube【お金の大学①】一生お金に困らない5つの力を身につける

みなさんご覧になられたでしょうか?

「家は買うな!王道は賃貸!」と少々過激な表現でした(^^;)

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「youtube大学」をよく見る視聴者は、中田さんがインパクトのある箇所を抽出し少し誇張して表現することで、本に興味を持ち勉強するきっかけをくれていることを理解していると思います。それがこのチャンネルの魅力でもありますからね。

けど、すでにマイホームを買った人が両学長の本を見ずにこの動画を見たら反論したくなる内容でもあります。

なので、「youtube大学」に物申す!という切り口で住まいるTVで動画を製作しました。

2月27日(土)12時公開♪

内容はブログの話の続き。
・20年住んだ場合はどちらが得か?
・不動産価格が下がった場合はどうなる?
・賃貸が得するケース、賃貸派の意見
・リセールバリューが高い物件は不動産の素人は買えないのか?

について解説します。その上でみなさんが「賃貸の方がいいのか?買った方がいいのか?」を考える時に参考になればうれしいです。お楽しみに!

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