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本日は、お客様から相談を受けた内容をみなさんにシェアしたいと思います。
自宅のポストにこんなチラシが入っていたことはないでしょうか?

chirashi 私が売却を依頼するときにはこの会社には頼みたくない。

よく見ますよね。
文京区の新築マンションの案内、自宅近くのオープンハウスのお知らせ・・。

今回のテーマは「自宅を売却しませんか?」「無料見積もりします!」という
売却を検討するときに注意すべきことです。

◎文京区の戸建・土地・マンションの売却時に注意すべきこと

タイミングよく売却を検討されている方が写真のチラシを見たら・・・。
こう思うのかもしれません。

そしてチラシに自宅の〇〇マンション限定で探してる!
専有面積は80㎡4LDKを希望!
お引き渡しは売主様に合わせます!

「なになに・・・。うちのマンションを限定で探しているお客さんがいるらしいぞ。」
「高く売れるかもしれない」
「よし。早速問合せしてみよう~」

こんなうまくいくわけないじゃんと思いますが、週末になると膨大な広告費が使われ
いたるところにばらまかれています。
反響率は決して高くないですが、上記流れで問合せをする方がいるからなんですよね。
一つの営業手法だ!といえばそれまでなのですが実は深い裏事情があります。

うちのマンションにもこうしたチラシがよく入っていますが
よく見ると、物件名を一部間違えていたり、築5年以内で探してる(うちは築10年)と
記載したり、4LDKの部屋はマンション自体にない。

要は書いてあるコメントはテキトーで営業用に作られたもの。
チラシには「安心の東証一部上場」と書いてありますけど(笑)
全てを鵜呑みにしないでくださいということです。

※ちょっとこの手の話は長くなるので、裏事情と合わせて別記事にします。

◎文京区の不動産を売却中のお客様からこんな相談を受けました。

― 先月から某大手不動産会社に売却を依頼したのに全く案内の予定が入らない
― この価格であれば売れる可能性が高いとアドバイスを受けたのに進捗状況の報告もない
― 専属専任契約でないと・・と煽られサインしてしまった

本来、お客様は相談時にそれほど売る気持ちでなかったようですが
相談した際にズバリこの価格だったら売れるでしょう!と担当者に言われ
乗せられ媒介契約(種類)の詳細の理解もなくサインをしたようです。

お客様側は売る(提示の価格で)ことを前提に新居を探し始めていました。
新生活のことで気持ちも盛り上がっていました。
しかし、案内も入らず連絡も来ない中で不安になり、地元に強い業者に話を聞いてみたい!
とうことで縁あって私が相談を受けた流れです。

詳細を聞くと営業担当者の対応には驚きました。
(※数字は仮の設定です。)
この立地条件であれば坪300万×50坪なので15,000万円
ハウスメーカーは○○でまだ築10年なので建築費はいくらでした?
ではこの建築費を足してこの価格で売出ししましょう。

確かに立地条件がよいので坪300万という相場観は合っていますが
肝心の説明が抜けていたんです。
この物件が更地であればよかったのですが最大のネックポイントがあるんです。

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≪ネックポイント≫
◎まだ築10年RC造だということ(解体費が高くなる)
◎敷地に対して贅沢な造り(建蔽率約40%:容積率約80%しか使ってない)
 ※本来なら建蔽率60%:容積率200%使えるのに・・・。
◎二世帯住宅になっている
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中古戸建で売っているのですが、簡単にいうとこの建物をそのまま使いたいという人は
限りなく少ないということです。
売主さんも売却理由は「狭いから」です。

都心部で家を建てようとするひとはこれだけ建蔽・容積率を余らせて贅沢に建築する方は
いないんじゃないでしょうか?
よほど資金的に余裕がある方だけですよね。

購入対象者は基本、更地にしてそこに家を建築したいという方です。
ということは、設定された売出価格は相場よりもかなり高い!ということになります。
現況渡しを希望のため買主は解体費用も考えなくてはなりません。

相場よりも明らかに高い売出価格の設定でした。
そりゃあ内覧の予約が入らないのは当然です。
現地だけを確認しに来た方はいたでしょうけど、売主さんが気づかなかっただけでしょうね。

例えば、ネックになるポイントをきちんと説明した上で売主さんが売り急ぐ必要もないので
少しでも高く売りたいということであればよかったのですが・・。
内覧の予約はあまり入らないこと、外観だけ見に来るひとが大半になる旨の説明も必要。

安易な価格の値付方法でお客様を乗せるこの担当者の営業方法は問題がありましたね。
しかも文京区とはほど遠い営業所の方でした。
やっぱりな!という感じです。
既存建物の解体費用の見積もりも取ってあげてない。
全く不親切です。

相談者はご年配の方です。
「大手だから安心だろう」という気持ちがあったんでしょうね。

皆様もご自宅の売却を検討する際にはご注意ください。
大手だから安心という考えではなく、自分の物件の善し悪しをきちんと伝えてくれて
少しでもいい条件で売却のお手伝いをしてくれる会社や営業マンを見つけてください。

私だったら不動産の知識、経験はもちろん何より地元に強い方にお願いします。

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