スポンサーリンク

不動産(マイホーム)を購入する上で最大のリスクは何か?

  想定外の天災地変、働けなくなったときや家庭の事情、毎月のローンの負担が重く手放さなければいけなくなった時に、購入時より大きく価値が下がり売るに売れなくなる。又は売っても残債が残るケースです。
このリスクを最小限に抑えるためには『立地条件』に徹底的にこだわる!というのが答えだと私は思っています。それはなぜか?

前職の時に経験した不動産の怖さ。

前職は投資用不動産の営業職でした。
物件はビル・1棟マンション・アパート・区分建物。
エリアは一都三県、地方中枢都市です。

shinkansen 文京区の不動産を購入する上で最大のリスクとは何か?

私が不動産業界で働き始めた当時、『サラリーマン大家』が流行っていました。
年収1,000万円前後のサラリーマンが将来の年金不足を補えるよう、または経済的自由を目指して投資用の不動産を積極的に購入していました。

新人当時、上司の指示に従いがむしゃらに働き、業界はアメリカの不動産バブルを背景に過去最高益を更新する会社が続出しました。株価もどんどん上昇。

『2億円の借入をして1棟マンションを購入!家賃収入年間2,000万を得る。』

当時、こういう宣伝文句のセミナーが連日開催されていた。
一見、すごい魅力的な話ですよね。
しかし、実際に購入された方々はどこまでリスクを想定していたでしょうか?

銀行は当時、物件の評価を主に積算価格(土地は路線価・建物は構造別で築年数分の劣化を差し引いた評価額)で判断してました。
物件価格よりも積算価格が上回るものは優良物件として、銀行も頭金なしのフルローンで何億と融資していた時代です。

しかしここに大きな落とし穴があったんです。

物件価格よりも積算価格が上回る物件は地方都市の利便性の悪い立地条件のものしかありません。賃貸需要が見込まれる立地のよい場所を購入するには自己資金が必要です。
皆、フルローンを組める物件を血眼になって探しました。
目線は中心部からどんどん地方へ・・・。

果たしてその場所が今後人口が減っていく中で、20~30年と安定して家賃収入を運んでくれるでしょうか?
年収が高く資産に余裕があり、何かあった時に自己資金でカバーできる方であればいいですが、物件価格の2割の自己資金もそもそも用意できない方がフルローンで借りたらどうなるか?非常にリスキーです。

ある日から連絡が取れなくなった先輩社員の話。

2006年のライブドアショックから景気の波が急激に変わりました。
サブプライム問題、リーマンショック、株価は一時期、7,000円を切りました。
極めつきは2011年の東日本大震災です。

仙台駅まで車で30分くらいの場所に1棟マンションを購入した先輩社員がいました。
地震の後、マンションの改修費用に1,000万ほどかかり立て直そうした矢先、入居者は全員退去したと聞きました。
その後売るに売れず、莫大なローンだけを抱え、その後先輩は退社して今は何をやってるか分かりません。

当時、上司に教え込まれていたこと。

不動産のリスクを軽減するには『立地条件』を第一に考えること、
目先の利回りで、安易な考えで土地勘もない場所に手を出してはいけない!
いつの時代も人が集まる利便性の高い場所に投資をするべきだ!と。

私は上司の指示のもと、富裕層の方向けに地方ではなく都心の物件を紹介していました。この後起きる経済情勢のことを考えると私は上司に恵まれていました。

リスクを最小限に抑えるためには?

私は当時の上司の教えを胸に『立地条件』を第一に考えています。
マイホームも同じことが言えます。

不動産を購入する上でのリスクを最小限に抑えたいならば「立地条件」を優先してみんなが欲しがる物件を購入することだと思います。

その点、文京区は常に需要に対して供給が足りてない人気エリア。
このエリアでマイホームを検討することは堅実な考えだと思います。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事