年収1000万「東京23区」で中古マンション探す場合どこなら買える?
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「年収1千万」とは言え昔ほどのステータスはない!価値が落ちてる!という記事を目にしたことがあると思います。

この20年の税制改正で手取り額が大きく減少。全国的に見たら高いですが、結婚して子供が生まれ、職住近接を求めて「都心」でマイホームを探す場合は、年収1千万でもなかなか手が届かないのが今の不動産相場です。

では、現実的に年収1千万(世帯年収含む)のサラリーマンがこれから東京23区で中古マンションを探す場合、何区であれば予算に当てはまるのか?2021年最新相場から紹介します。

動画版は1月23日(土)12時に住まいるTVで公開します。

年収1千万の手取収入はいくらか?

源泉徴収票から手取り額を確認

まずは購入予算はいくらが適正なのか?を調べたいので手取り収入を確認します。手元に源泉徴収表と給与明細があれば確認できます。

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この源泉徴収票のモデルは文京区に住む3人家族。共働きで子供は2歳です。

①支払金額額面の年収です。

②源泉徴収税額年末調整により確定した所得税です。

③社会保険料等の金額厚生年金や健康保険料等の本人が負担した金額です。社会保険料は「会社と従業員が折半で支払う」のが一般的です。

手取り金額計算式①「支払金額」-③「社会保険料等の金額」-②「源泉徴収税額」- 「住民税(年額)」

モデルケースで計算すると・・
①10,763,614円(支払金額)-③1,515,787円(社会保険料等の金額)-②931,200円(源泉徴収税額)-615,600円(住民税年額/月51,300円)=7,701,027円(手取り年収)

このケースだと約300万も引かれる結果になります。

年収1,000万ピッタリの場合だと現在の税制だと手取りは730万前後です。扶養家族の人数、各種控除などによって課税される税金が変わるためざっくりとした数字です。

年収1千万の場合、住宅費にかけられるお金はいくら?

一般的に住居費は収入の3割以内が望ましいとされています。

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手取りの年収が730万だと住居費に充てられる金額は219万。月にすると182,500円です。わかりやすく月18万とします。

今回、シミュレーションする家族構成はこちら。Aさん家です。

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毎月の生活費については、「総務省統計局」が2021年1月8日に公表した家計調査二人以上の世帯(家計収支編)を参考にしました。

貯金は毎月の給料から5万、ボーナスから100万で年間160万貯める計画です。

会社員で年収が1千万の場合、住宅費にかけられるお金は月に18万です。今回はマンションを探す想定なので月額のローンを15万、管理費修繕積立金を3万とみて計算します。

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年収1千万の場合、いくら借りれる?

住宅ローンは年齢、家族構成、職種、勤続年数、頭金、他借入歴など「属性」と物件の「担保価値」で銀行は審査します。なので、同じ年収1千万でも実際に借入できる額は違いますし、金融機関によっても変わります。

例えばauじぶん銀行で年収から借入可能額を調べると結果はこうなります。

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年収の8倍近い数字になりましたが、「借りれる額」「返せる額」は違うので、資金計画は余裕をもって前倒しで返せるよう考えることが大切です。

住宅ローンの適正な借入額ですが、一般的に言われるのは年収の6倍までに抑えるのが良いとされています。

年収1千万の場合、予算はいくらにすべきか?

Aさん家の住居費は月に18万です。管理費修繕積立金の3万を引くとローンの返済額は15万。
現在、35歳。頭金を1,000万用意。金利上昇のリスクを考え全期間固定金利を希望したとします。

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2021年1月適用金利で調べ、「みずほ銀行|全期間固定金利1.13%」を選択。
期間は35年。物件は中古マンションを想定。返済シミュレーションを見てみましょう。

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月15万の返済をベースに考えると借入額は5,300万。
自己資金を1,000万、諸費用を300~400万と考えると予算は6,000万円くらいに抑える必要があります。

Aさん家の年間の貯金額は160万。これを25年続けると4,000万。

今後、収入が落ちたり、子供が増えて中学から私立に通わせるとなると今のライフプランではこの貯金額は厳しくなりますが、奥様が仕事復帰してその分をカバーする計画です。

だとしたら25年後の残債は約1,700万なので、退職金と貯金で完済することもできるでしょうし売却して夫婦2人で住むための新居を考えることもできます。

共働きじゃない場合は、都内にこだわる必要はないと思いますが、将来的に売却を視野に入れて購入を考えるなら立地条件を重要視したいですよね。

予算6,000万で探す場合、23区ならどこで買える?

2021年1月11日に現在販売中の中古マンションの平均相場を調べました。
条件は専有面積が60~80㎡ 築20年以内(平成13年~)です。

平米単価と坪単価を算出し、70㎡の物件を探す場合の平均価格を算出しました。

東京23区中古マンション平均価格ランキング

東京23区 平均平米単価 平均坪単価 平均価格
渋谷区 192.8 637.2 13,496
千代田区 186.2 615.4 13,034
港区 168.4 556.6 11,788
目黒区 138.2 456.8 9,674
新宿区 135.2 446.8 9,464
文京区 130.8 432.3 9,156
品川区 124.9 412.8 8,743
中央区 119.4 394.6 8,358
豊島区 107.5 355.3 7,525
台東区 104.3 344.7 7,301
世田谷区 94.1 311.0 6,587
中野区 92.5 305.7 6,475
江東区 91.9 303.7 6,433
杉並区 87.5 289.2 6,125
荒川区 79.8 263.7 5,586
墨田区 79.2 261.8 5,544
大田区 76.6 253.2 5,362
北区 76.0 251.2 5,320
練馬区 70.1 231.7 4,907
板橋区 64.6 213.5 4,522
江戸川区 63.6 210.2 4,452
葛飾区 57.7 190.7 4,039
足立区 51.9 171.5 3,633

結果を見ると、23区で一番高かったのが渋谷区で13,496万。一番安かったのが足立区で3,633万でした。

この結果に意外と思われた方がいると思うので、補足します。
今回は築20年までの物件を抽出した結果なので、調査日時点で築年数が20年に近い物件が多く販売されていた場合は平均価格が下がるので、築10年以内に絞るとまた結果は変わったと思います。

いずれにしても渋谷区、千代田区、港区は別格ですね。
それぞれの区の中でも特に人気のある場所は平均価格よりもかなり高くなってます。

この結果をベースに6千万以内で探そうとしたら荒川区から足立区までの中で探す!とうことになりますが、いかがでしょうか?

どこの区が暮らしやすいか?は人それぞれですが、エリアによって売れ筋の物件・価格帯・条件があります。

この結果はあくまでも平均価格です。
みなさんが中古マンションを探すときの一つの指標にしていただけたらと思います。

本日は以上です。

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